Softimat (SOFT) - ex Pépites PEA

[les daubasses]

Date d'achat : 30 juin 2017
Cours d'achat : 2,36 EUR


Points forts de ce titre :

Immobilier amorti dans les comptes (= passe sous tous les radars)
Pas de dettes financières
La société rachète massivement ses actions sur le marché pour les annuler


Pour aller plus loin, n'hésitez pas à consulter tous les articles liés à l'activisme concernant Softimat sur le blog.


Analyse complète [mai 2017] disponible ici :

12.2016 - Softimat vDEF.pdf

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[les daubasses]

La société a mis en ligne seulement hier les rachats d'actions de la semaine 43 (du 21/10 au 25/10).

On comprend mieux pourquoi ça traine, car :

1/ rachats massifs sur un plus haut depuis la mise en place des rachats d'actions à 3,79 EUR (le précédent plus haut était de 3,70 EUR par action)

2/ et surtout, cette grosse opération sur un plus haut a eu lieu le lundi 21/10, soit 2 jours seulement avant l'annonce de la vente de l'immeuble au Luxembourg pour 14,5 M EUR avec une plus-value à la clef de 11,5 M EUR !
Coïncidence ?

Pour rappel, le dernier objectif de cours après publication du rapport S1 2019 et qui tient compte de l'immeuble luxembourgeois est de : 8,29 EUR par action.

[les daubasses]

Ça y est. Avec plusieurs semaines de retard, la société vient de publier ses rachats d'actions des semaines 46 et 47.
Il n'y a vraisemblablement pas eu de rachats en semaines 44 et 45.

Les volumes sont riquiquis et donc symboliques.
Mais on notera qu'on atteint un nouveau record sur le prix à 4,00 EUR.
Le précèdent record était de 3,79 EUR.

[les daubasses]

La société a de plus en plus de mal à racheter des actions sur le marché : il n'y a pas de vendeurs !

Donc, aucun rachat sur la semaine 48... et seulement 1 action rachetée sur la semaine 49 @ 4,00 EUR !

210 actions rachetées @ 4,00 EUR la semaine dernière (semaine 50). Il faut appuyer sur le champignon Nico (Logé) si tu veux ramasser plus de titres : fais-pas ton radin !

[les daubasses]

Concerne (concernait ?) Softimat avec son principal immeuble au Luxembourg :

Article de Challenges : Le Luxembourg n’en finit plus de grandir

En six mois, les Galeries Lafayette, la Fnac et Auchan ont ouvert des magasins dans le grand-duché. Le pays profite d’un boom démographique et du Brexit.

[les daubasses]

Vente de l'immeuble de Jumet pour... 6,8 M EUR !

Pour rappel, cet immeuble logistique "difficile à louer" selon la direction (en AG) était valorisé dans le dernier rapport semestriel arrêté au 30.06.2019 1,1 M EUR.

Après l'immeuble Luxembourgeois (plus-value de 11,5 M EUR), on va encore acter une très belle plus-value de 5,7 M EUR. Wahou !

Il va falloir faire retourner nos moulinettes pour recalculer (à la hausse) notre objectif de cours.

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Le communiqué :

Softimat_Vente immeuble Jumet (Logistique) @ 6,8 M EUR - 14.01.2020.pdf

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[okavongo]

14,6 M EUR pour l'immeuble au Luxembourg + 6,8 M EUR pour la dernière vente nous voici à 21,4 M EUR de cession en peu de temps. Le management estime la valeur totale de l'immobilier à 23 M EUR. Nous n'en sommes pas loin, rien qu'en cession.

Mais est-ce que ne sont pas les bijoux de famille qui viennent de s'envoler ?

En terme de superficie, nous avions "13.000m² de bureaux, 2.500m² de laboratoires techniques et 6.750m² de stocks". Les ventes représentent 3.650 m² de bureaux pour le Luxembourg. Pour la dernière cession, c'est 6.024 m² de logistique, 2.070 m² de laboratoire informatiques et 3.544 m² de bureaux. Reste donc : 5 806 m² de bureaux, 724 m² de stocks et 430 m² de labo. Le portefeuille immobilier a été bien allégé (plus de la moitié). Gérer le reste va prendre encore moins de temps, espérons que cela se retrouve au niveau dépenses. Peut-être auront-ils également le temps de mettre à jour les propriétés sur le site web (même si ça m'a été fort utile pour retrouver les surfaces ) ?

Si les ventes continuent alors Softimat va devenir une coquille vide pleine de cash. A se partager entre actionnaires ?

[les daubasses]

Notre dernier estimé par action ressortait à 8,29 EUR.

Pour rappel, au 30/06/209, il était basé sur :

100 € / m² terrain
1 000 € / m² bâti (bureau / entrepôt / labos / parking intérieur).
+ cash net
+ immeuble en cours de vente
- total passif

Le tout divisé par le nombre d'actions actuel = 4 663 420 actions, suite aux actions rachetées et systématiquement annulées.

Les 205 parkings extérieurs ne sont pas valorisés par prudence.
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Si les estimations semblaient prudentes pour l'immeuble cédé récemment au Luxembourg, cela n'a pas été le cas de l'actif de Jumet.
C'était en surface, le plus gros actif de la société : 41 701 m² de terrain et 11 637 m² de bâti.
Soit, une valeur que nous retenions, selon notre calcul, pour 41 701 x 0,1 + 11 637 x 1 = 15,8 M EUR.

Or, même si la vente a été effectuée à un prix 6x supérieur à la valeur comptable à 6,8 M EUR vs. 1,1 M EUR dans les comptes du premier semestre 2019, c'est moins de la moitié de notre estimé !
Il est vrai que la zone de stockage et la vacance locative du site ont certainement des impacts sur le prix négociable. Également, Jumet est en banlieue de Charleroi, une zone moins attractive que les alentour de Bruxelles. Soit. Prenons-en acte.

La différence entre la valeur que nous avions calculée et la valeur de vente = 15,8 - 6,8 = 9 M EUR. Ce n'est pas rien, et cela impacte directement notre objectif de cours.

Les actifs résiduels non (encore ?) vendus sont situés en banlieue bruxelloises ("Lasne 1,2, 3 et 4"), d'Anvers ("Wilrijk") ou de Liège.
C'est pourquoi nous revoyons pour ces biens le bâti à 1 500 € / m².

Ce qui nous donne, après intégration des ventes des immeubles Luxembourg et à Jumet, une nouvelle valeur cible par action de 7,02 EUR.

[les daubasses]

Nous vous partageons l'avis de Florent, un abonné belge qui ne participe (pas encore) au forum, mais qui est actionnaire de la société.
Florent est un auditeur confirmé et a donc des connaissances techniques précieuses. Voici le message qu'il nous a fait parvenir par mail :

Pour Softimat, si je regarde sur la base des comptes annuels BNB, il reste un solde de perte fiscale de K EUR 7.300 au 31.12.2018. Il faut aussi souligner le timing du management qui n'est pas mauvais car les taux d'impositions sont en baisse en Belgique (qui passent de 34% à 29.58% et qui vont par la suite tendre vers 25%). Compte tenu des plus-values calculées (+/- K EUR 17.200) et en tenant compte d'un impôt de 30% (taux moyen) on a potentiellement un impôt éventuel de KEUR 5.600. Cependant, il est quasi impossible que toutes ces pertes soient utilisées - la réforme de l'impôt en BE impose à présent certaines limites - mais en tout cas une partie de celles-ci serviront à réduire la base imposable.

Ma vision des choses : ces nouvelles donnent de la liquidité et de la visibilité au titre, ils n'ont aucunes raisons d'arrêter leur stratégie puisqu'il vont engranger une quantité importante de titres et ils ont le cash nécessaire pour le faire. Le point d'inflexion sera pour moi le départ de B. Lescot qui aura à cœur d'assurer ses arrières et celui de ses deux filles [note des daubasses : ses héritières, car il a dit en AG vouloir préparer au mieux sa succession et ne veut pas leur céder des titres Softimat !.]

Cela pourrait entraîner la sortie de la cote, la liquidation avec paiement d'un extra-dividend (comme par exemple chez la société SAPEC), etc ... C'est assez difficile de se mettre à leur place mais le prix de 6 EUR minimum cautionné par les daubasses me semble être un bon seuil pour la vente

[les daubasses]

La direction annonce que le cash issu de la vente des immeubles sera en partie utilisé, comme à son habitude, aux rachats d'actions.

Cette opération permettra d'améliorer significativement la trésorerie de SOFTIMAT. Le Conseil d'administration réfléchira dans les prochains mois à la manière la plus judicieuse d'affecter la trésorerie excédentaire du Groupe. Il est toutefois précisé que le Conseil d'administration continuera à affecter une partie de la trésorerie aux programmes de rachat d'actions propres approuvés par l'Assemblée Générale, comme cela a été le cas depuis de nombreuses années.

Source : Communiqué de presse : ‘Vente de l'immeuble de Capellen (Zonebouse)

Pourtant, aucun rachat d'actions en 2020 pour le moment.
Et au regard des sommes en jeu et des limites techniques de la société à racheter des titres sur le marché à bon prix (il n'y a tout simplement plus de vendeurs...), il devrait se passer quelque chose avec ce cash à moyen terme...

[Kaijo]

Je confirme mes propos ! Mais il est vrai que le temps me manque ...

Une perspective qui pourrait être intéressante et dans la continuité du rachat des actions propres : il faut savoir qu'un nouveau "Code des Sociétés et des Associations" entre en vigueur en Belgique à partir du 1/1/2020. Auparavant, les rachats d'actions propres étaient limités à 20% du capital. Le nouveau Code abroge cette règle de sorte que l'on pourrait imaginer le rachat par la société des actions détenues par Bernard Lescot (il détient +/- 27% d'après le site de la société). Je crois que globalement cela pourrait représenter une belle operation pour la société : sur les 20 premiers pourcents il n'y a pas de précompte à payer et sur les 7% complémentaire un précompte de 30% (le rachat d'actions propres est assimilé à une distribution de dividende). De quoi offrir la liquidité recherchée par Bernard Lescot, tout en servant les actionnaires restants (N. Logé et .... nous) ?

Affaire à suivre donc !

Bonne soirée !

[les daubasses]

Ha, NOTRE spécialiste belge de la société (et de la fiscalité belge également...) !

Messages bienvenus ici Florent.