JM AB (JM) - ex Pépites PEA

[cedru]

Cours : 141,20 SEK


Après un passage à un plus bas de 11 ans sous 128 SEK (pression vendeuse de l'actionnaire SBB ?), le cours a retrouvé un peu de couleur.

A noter quelques achats d'initiés début juin pour un total de 1 590 000 SEK (= 135 000 EUR) à 143,01 SEK.


Source: https://www.insiderscreener.com/fr/entreprise/jm-ab

Je n'ai pas pu vérifier le détail de ces transactions sur le site du régulateur qui a l'air HS. Les insiders achètent tous les ans depuis quelques années à la même date début juin. J'imagine qu'il a un plan d'épargne salarial ou équivalent.n parle de 25 000 euros pour le plus gros achat. Bref loin , d'être significatif. Même si je suis tenté d'en reprendre un peu.

[les daubasses]

Cours : 151,90 SEK

JM a publié ce matin ses résultats semestriels. Le 2ème trimestre est dans la lignée du 1er. L'environnement macro-économique continue de peser sur l'activité et sur les marges. Le nombre de lots vendus a reculé de 51% sur les 6 premiers mois de l'année (-52% au T1). Les mises en chantier reculent de 56%, mais moins qu'au 1er trimestre (-73% au T1).

Ventes de logement du 1er semestre (2021, 2022, 2023) :

Mise en chantier du 1er semestre (2021, 2022, 2023) :

La marge opérationnelle s'est dégradée au T2 à 7,1% (8,9% au T1 et 11,8% au S1 2022). Notons tout de même qu'elle a été impactée négativement par une charge de 67 M SEK en lien avec les mesures de réduction de coûts annoncées au T1 (pour rappel, JM prévoit de supprimer 200 postes soit environ 25% de ses effectifs). Sans cette charge exceptionnelle, la marge aurait été identique à celle du T1 (8,9%).

Le résultat par action ressort à 7,50 SEK contre 10,10 SEK au S1 2022.

Le pourcentage de logements vendus/réservés recule à 58% (74% au S1 2022) pour un niveau normatif de 60-65%.
JM détient 106 logements non vendus pour une valeur de 503 M SEK (363 M SEK au 31.03.2023).
On suivra l'évolution de ces indicateurs ces prochains mois en espérant que notre promoteur ne se retrouve pas avec des "stocks durs" trop importants qu'il serait obligé de brader.

Logements non vendus (en M SEK) :

À court terme, les perspectives ne sont pas réjouissantes. L'exercice 2023 sera sans doute le plus mauvais des 10 dernières années pour JM. Le discours du PDG reste en revanche optimiste pour le long terme en raison de la solidité financière du groupe et de ses réserves foncières conséquentes (40 400 logements contre 38 400 au 30.06.2022). Notons enfin que les prix de l'immobilier ne fléchissent pas sur les marchés de notre promoteur suédois.

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JM AB - Présentation des résultats semestriels 2023 (en anglais)

[Lionels]

Bonjour,
Malgré la chute de l’EBIT votre objectif de cours est passé de 297 (analyse) à 272 SEK (lettre mensuelle). Vous confirmez?

[les daubasses]

Cours : 163,80 SEK

Bonjour Lionels,

Notre objectif de cours sur la valeur est en effet de 272 SEK. Cet objectif a été actualisé à l'occasion de la publication des résultats 2022.

L'EBIT a reculé de 24,7% au 1er semestre 2023 ('segment reporting'). Toutefois une partie de cette baisse (environ 1/5) est attribuable à des charges exceptionnelles engagées dans le cadre du plan de restructuration annoncé par le groupe. On note également que l'EBIT a progressé à 962 M SEK (vs 633 M SEK au S1 2022) en norme IFRS (p. 18 du rapport semestriel).

Aussi, les fonds propres sont à peu près stables sur 6 mois (-3,5% en 'segment reporting' et -1,1% en IFRS). L'entreprise est toujours bénéficiaire et ce léger recul s'explique par le paiement du dividende. Les résultats du 1er semestre auraient donc eu un impact limité sur notre 1ère valorisation (multiple de VANT).

Pour ces raisons et compte tenu de la forte cyclicité de l'activité et du manque de visibilité pour les mois à venir, nous avons maintenu notre objectif de cours inchangé à l'issue des résultats semestriels. Nous l'actualiserons lors de la publication des résultats annuels.

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Trois graphiques sur l'évolution du marché immobilier suédois avec la hausse des taux

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[les daubasses]

Cours : 148,30 SEK

Quelques nouvelles de notre promoteur immobilier suédois :
- 28.09.2023 : annonce de la vente d'un immeuble commercial pour un montant de 21 M SEK (plus-value de +14 M SEK)
- 28.09.2023 : annonce de la vente d'immeubles de placement pour un montant de 283 M SEK (moins-value de -15 M SEK)
- 29.09.2023 : acquisition de droits de construction pour un projet résidentiel (500 logements) à Jessheim pour 240 M SEK

On notera que les ventes ont été faites dans un cas avec une plus-value et dans l'autre avec une moins-value limitée de 5%.

Les résultats à fin septembre seront publiés le 25 octobre.

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Article des Echos du 12 octobre sur l'immobilier suédois

Immobilier : le superviseur financier suédois se prépare à des secousses

« L'endettement élevé du secteur immobilier » constitue un risque pour la stabilité du système financier, prévient l'autorité de supervision suédoise, qui a tenu une réunion de crise avec le secteur la semaine dernière.[/b]

L'histoire ne dit pas si les participants à la réunion se sont donnés le temps d'un « fika », la pause-café du matin accompagnée d'une pâtisserie à la cannelle qu'affectionnent les Suédois. A Stockholm , le 6 octobre dernier, la « Finansinspektionen » (FI), le superviseur financier du pays, a réuni de nombreux acteurs de l'immobilier autour d'une question centrale : savoir si les biens sont correctement valorisés.

« Nous avons organisé une table ronde afin que les entreprises et les autorités opérant dans le secteur immobilier suédois discutent des méthodes d'évaluation au sein des entreprises cotées immobilières », explique aux « Echos » l'institution, confirmant une information de Bloomberg.

Les enseignements tirés des discussions - mais aussi d'un rapport déjà consacré au sujet cet été - alimenteront son travail de supervision. « Par exemple, en examinant l'exposition des banques au secteur et en poursuivant les discussions avec les parties prenantes concernées », ajoute l'autorité.

Ajustements comptables

Comme ailleurs en Europe, valoriser les biens est devenu plus difficile en raison du nombre plus faible de transactions. Et la chute des valeur, si elle était cristallisée dans les comptes, contraindrait les banques et les investisseurs à des ajustements comptables. En septembre, les prix des logements avaient chuté de 13% depuis le point haut de printemps 2022.

« FI avertit depuis longtemps que l'endettement élevé du secteur immobilier constitue un risque pour la stabilité du système financier. Il a également souligné le risque de chute de la valeur des biens immobiliers en raison de l'augmentation des taux d'intérêt et des exigences de rendement », a écrit l'institution dans un communiqué à la sortie de cette rencontre.

Parmi les acteurs invités figuraient des autorités spécialisées dans la comptabilité, l'évaluation et le financement des biens immobiliers, des régulateurs et des acteurs de la stabilité financière.

Tensions sur les pensions

Les grands investisseurs immobiliers du pays se trouvent dans une situation potentiellement difficile avec 17 milliards de dollars d'obligations à refinancer d'ici à la fin 2024, selon Bloomberg. Pour alléger leur dette, ils ont prévu de vendre des actifs, mais le marché des transactions s'est considérablement ralenti en raison des difficultés rencontrées par les vendeurs et les acheteurs.

Autre signe des tensions affectant pour l'heure la Suède, Ingrid Bonde, la présidente d'Alecta, le plus grand fonds de pension du pays , vient de démissionner. Le fonds, qui gère l'épargne retraite d'un Suédois sur quatre, a déjà subi des pertes importantes liées à la chute de la banque américaine Silicon Valley Bank (SVB).

A présent, il se trouve sous pression en raison de sa plus grande participation, Heimstaden Bostad, un grand propriétaire suédois réputé lourdement endetté… Ce dernier a lui-même contesté début octobre avoir besoin d'argent frais.

[les daubasses]

Cours : 116,60 SEK

Le cours de notre promoteur suédois est sous pression suite à la publication de ses résultats du T3.

La marge opérationnelle s'est encore dégradée sur le trimestre. Elle ressort à 5,1% contre 11,1% un an plus tôt. Sur 9 mois, elle recule à 7,9% (-3,7 points). Le groupe a du concéder des baisses de prix pour écouler une partie de son stock. Malgré ça, le nombre de biens invendus atteint un niveau historiquement élevé : 167 biens pour une valeur de 751 M SEK (contre 106 biens pour une valeur de 503 M SEK au 30 juin).

La part des biens réservés/vendus par rapport aux biens en production s'établit par ailleurs à 56% au 30.09 (58% au 30 juin), toujours sous la barre des 60-65%, un niveau que JM considère comme "normal'. Cela risque d'ajouter une pression au management pour liquider une partie du stock.

Le résultat par action (segment reporting) ressort à 8,90 SEK sur 9 mois contre 14,50 SEK un an plus tôt (-39%). Sur le seul T3, la baisse est encore plus marquée avec un BPA de 1,20 SEK contre 4,40 SEK (-73%).

Les perspectives ne sont pas plus réjouissantes. Le nombre de biens vendus ressort en baisse de -49% sur 9 mois (-39% au T3) et les mises en chantier reculent de -61% à 869 unités (-71% au T3). Avec la hausse des taux d'intérêt et une inflation qui pèse sur les ménages, le marché est en train de se gripper. Pour autant, les prix de l'immobilier sont plutôt stables pour le moment :

La visibilité reste très limitée pour JM et malheureusement les principaux indicateurs ne montrent pour le moment aucun signe d'inflexion.

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Rapport financier au 30.09
Présentation des résultats

[les daubasses]

Cours : 165 SEK

JM AB a publié ses résultat annuels ce matin. L'heure n'est toujours pas à la fête dans le secteur de la promotion immobilière.

Le chiffre d'affaires a reculé de 34% à 3 407 M SEK au 4ème trimestre. Le résultat opérationnel a basculé dans le rouge à -90 M SEK, impacté à hauteur de -258 M SEK par une dépréciation des stocks. On notera un rebond des ventes (sur une base de comparaison favorable) avec 773 unités vendues contre 462 au T4 2022, mais le nombre de biens mis en chantier a reculé à 740 unités contre 898 un an plus tôt.

Sur l'ensemble de l'exercice, JM a vendu 1 901 unités (-28%) et le nombre de biens mis en chantier a presque été divisé par 2 à 1 609 unités (-48%).

Ventes de logement (2021-2023) :

Mise en chantier (2021-2023) :

Avec cet effondrement du niveau d'activité, le résultat opérationnel 2023 ressort à 732 M SEK (-64%). La marge opérationnelle accuse un repli de 7,3 points à 5,2%. Cette baisse de la marge est imputable à une baisses des prix de vente, une hausse des coûts de construction et une dépréciation du stock (sans les dépréciations, la marge serait de 7,1%).

Le bénéfice par action se monte à 6,70 SEK contre 23,40 SEK en 2022. Il sera proposé un dividende de 3,00 SEK par action au titre de l'exercice 2023. Une AGE se tiendra par ailleurs au T4 2024 pour décider du versement d'un dividende additionnel de 3,00 SEK (rendement prévisionnel : 1,8% ou 3,6%).

Le nombre de logements non vendus continue de progresser. Il s'établit à 235 unités pour un montant de 803 M SEK contre 167 unités pour un montant de 751 M SEK au 30.09.2023.

Valeur des biens invendus (en M SEK)

On voit ici l'impact des dépréciations du stock. Le prix moyen par unité est passé de 4,5 M SEK à 3,4 M SEK. Malheureusement, la forte hausse du nombre de bien invendus au T4 (+41%) risque de continuer à peser sur les marges lors des prochains trimestres. La part de biens en production vendus ou réservés s'établit à 54% au 31.12 pour un niveau normatif de 60-65%. Notons enfin que le ratio "fonds propres/actifs" s'est légèrement dégradé à 50% contre 53% au 31.12.2022.


Objectif de cours

1. Prix / VANT

Les fonds propres par action se montent à 7 972 M SEK (norme IFRS), soit 123,58 SEK par action (-0,8% sur 12 mois). Pour tenir compte de l'environnement dégradé et de la hausse des taux d'intérêt, nous prenons une marge de 20% sur le multiple historique retenu dans l'analyse (3,0x).

Notre 1ère valorisation ressort ainsi à : 123,58 x 3 x 0,8 = 297 SEK

ajout 31.01.2023 :
JM dispose de réserves foncières hors bilan estimées à 5,6 Md SEK au 31.12.2023. La valeur de ces réserves correspond à une estimation de leur flux de trésorerie futurs actualisés (cf. notre analyse initiale). Il s'agit potentiellement d'une belle cerise sur le gâteau (87 SEK par action), mais compte tenu de l'environnement actuel et du caractère hypothétique de ces réserves nous n'en tenons pas compte dans notre valorisation.


2. Valeur d'entreprise / résultat opérationnel

Nous valorisons la société sur la base d'un ratio historique = 9,6x. Le résultat opérationnel 2023 ressort à 732 M SEK et la dette nette à 341 M SEK. Nous excluons la dépréciation d'actifs de 258 M SEK, qui on l'espère restera exceptionnelle, et retenons un un résultat opérationnel de 732 + 258 = 990 M SEK.

Notre 2ème valorisation ressort ainsi à : (9,6 x 990 ) - 341 = 9 163 M SEK, soit 142 SEK par action*

*64 504 840 actions (pas d'auto contrôle)

Notre nouvel objectif est la moyenne des ces 2 valorisations = 220 SEK, en baisse de 19% par rapport à notre objectif précédent.

Pour finir, notons l'annonce du départ à la retraite en juin 2024 de Johan Skoglund, PDG de l'entreprise, après 37 ans passés chez JM dont 21 en tant que Président.

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Présentation des résultats 2023 (en anglais)
Rapport financier 2023 (en anglais)

[les daubasses]

Vente de nos 25 actions à 218 SEK

Le secteur de la promotion fait face à une crise majeure, mais notre acteur suédois voit son cours progresser de +30% depuis le début du mois de mars.

Nous sommes un peu étonnés de cette hausse subite sans explication apparente. Le marché anticipe peut-être une baisse des taux d’intérêt et une reprise de l’activité au 2ème semestre.

Nous n’allons pas faire de spéculation en ce qui nous concerne. Notre dernier objectif de cours (220 SEK) étant presque atteint et les perspectives assez moroses, nous soldons notre ligne au cours de clôture du jour = 218 SEK.

La performance brute ressort à +12,5% en SEK, dividendes compris. En euros et nets de frais, le gain n’est que de +1,9% après 1 an et 10 mois de détention. Evidemment pas de quoi sauter au plafond, mais au regard du contexte et du parcours boursier désastreux de bon nombre de promoteurs sur la période, on va dire qu'on s'en sort plutôt bien.