Patrimoine et Commerce (PAT)

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les daubasses
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Message par les daubasses » 24 septembre 2021, 17:26

Cours actuel : 17,00 EUR


Pas grand chose à ajouter au très bon compte-rendu de Snowball.

On note 2 points supplémentaires :

o Le taux de capitalisation est inchangé à 7,2%. Est-ce bien ? Élevé ? Faible ?
La moyenne du secteur était de 5,7% selon une étude de mai 2020 de l’Institut de l'épargne immobilière & foncière.
Source (p. 36) : https://www.ieif.fr/wp-content/uploads/ ... Cotees.pdf

C'est donc une valorisation plutôt modérée par rapport aux comparables. On parle bien-entendu de retail parks low cost dans le cas de Patrimoine et Commerce, c'est donc prudent de ne pas aller chercher des taux de capitalisation trop faibles non plus. C'est donc cohérent.

o Au niveau des perspectives, on note qu'il y a 130 M EUR de projets dans les tuyaux. Avec un patrimoine actuellement de 818 M EUR, on devrait arriver rapidement à l'objectif de 1 Md EUR de patrimoine !

Patrimoine et Commerce - perspectives (présentations résultats S1 2021).png

On espère que notre foncière va reprendre ses petits rachats d'actions créateurs de valeur.

Notre objectif de cours se base sur le nouvel ANR soit 25,70 EUR par action au 30 juin 2021.
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Message par Snowball » 08 octobre 2021, 16:28

Bonjour à tous,

Je poursuis mon suivi mensuel des rachats par Patrimoine et Commerce de ses propres actions :
Achat PAT 09 21.jpg
Si les rachats continuent, les volumes ont un peu fléchi. Avec seulement 3.000 titres rachetés, septembre 2021 est le plus mois le plus faible des douze deniers mois (j’ai commencé mon suivi en octobre 2020).

Septembre est non seulement le mois le plus faible pour le nombre de titres, mais également pour le pourcentage d’achat par PAT en comparaison des volumes total sur le titre : 11 %. Le groupe a plusieurs fois dépassé les 20 % des transaction en douze mois.

Cette réduction des volumes va-t-elle se poursuivre dans les mois qui viennent ? Le groupe a-t-il actuellement des investissements plus rentables que le rachat d’actions ?

La suite au prochain épisode,

Snowball

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Message par Snowball » 22 octobre 2021, 08:33

Patrimoine et commerce publie ce matin son chiffre d'affaires pour les 9 premiers mois de l'exercice 2021.

L'activité est toujours en souffrance, entre restrictions sanitaires et perte d'un client important en Martinique.
PAT CAT3.jpg
J'ai isolé l'activité du seul T3. L'activité est toujours en recul : 2 %, mais plus faiblement qu'au cours du premier semestre. On se rassure comme on peut !
PAT T3seul.jpg
Bref, ça reste assez décevant pour l'instant sur 2021. Vivement que le crise sanitaire soit clairement derrière nous et que les projets de développement se mettent en place.

Le communiqué est joint.

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PAT CA T3.pdf
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Message par Snowball » 13 novembre 2021, 16:34

Tout petit mois pour les achats d’actions propres chez Patrimoine et Commerce.

Seulement 2.900 titres achetés sur le marché en octobre, pour un total déboursé de 49.000 €. Ce sont dans les deux cas les plus petits totaux des 12 derniers mois.

Est-ce une conséquence directe ou pas : les volumes totaux d’échanges sont aussi très bas pour le mois d’octobre et le cours se tasse. S’il y a un lien clair et direct entre les deux, c’est un peu ennuyeux. Le ralentissement des achats par PAT de ses actions propres engendrerait une baisse sensible des volumes et des cours sur le marché. Cela montrerait la fragilité du titre et surtout son manque de visibilité. Si le principal acteur s’éloigne un peu du marché, le titre tombe dans l’oubli.

Voici en détail les transactions du mois d’octobre :
Achat PAT 12 mois 21.jpg
J’ai maintenant un recul de 12 mois sur ces opérations. Voici un récapitulatif :
Achat PAT 10 21.jpg
En un an, ma foncière low-cost préférée a acheté 70.000 de ses actions sur le marché avec pour but de les détruire lors d’une AG à venir. Cela représente 0,47 % du total des titres émis à fin 2020. Il y aura donc une relution des actionnaires restant… mais elle ne sera pas massive.

En dépit du manque de dynamisme actuel, je reste très convaincu de la valeur de ce titre qui allie :

• avec un ANR (25,70 €) sensiblement supérieur au cours de bourse (16,40 € vendredi soir). La décote s’établit donc à 36 %, soit un potentiel d’appréciation du cours de 57 %.
• Un excellent rendement avec un dividendes de 1,25 €, soit 7,6 %
• Un vrai potentiel de croissance puisque la société a pour ambition d’atteindre rapidement 1 milliard d’euros de patrimoine, soit une progression de 22 % par rapport aux 818 M€ actuels.

PAT est ma troisième ligne. Je conserve patiemment et sereinement.

Snowball

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Message par Don Camillo » 06 décembre 2021, 15:25

Par décision en date du 3 décembre 2021, la gérance de Patrimoine et Commerce a procédé à l'annulation des 119.995 actions acquises dans le cadre du programme de rachat d'action, soit environ 0,1% du nombre total d'actions composant le capital social.

Le capital social s'élève donc désormais à 150.830.800 euros, divisé en 15.083.080 actions de 10 euros.

Transfert du siège social

Par décision en date du 3 décembre 2021, la gérance a procédé, au transfert du siège social, à compter du 3 janvier 2022. Le nouveau siège social se situera à Paris (16e), au 45 avenue Georges Mandel.

Source: Boursier.com

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Message par Snowball » 06 décembre 2021, 19:09

La ligne de conduite reste très claire chez Patrimoine et Commerce : génération de cash-flows abondants à partir du parc locatif existant. Ces cash-flow sont ensuite utilisés aux fins suivantes :

1. Remboursement des dettes financières
2. Développement de nouveaux projets rentables
3. Versement de dividendes généreux et
4. Rachat d'actions en vue de les annuler.

Les annulations de titres qui viennent d'être annoncées rentrent parfaitement dans cette logique. L'opération était dans les tuyaux depuis un certain temps.

Toutes les actions qui viennent d'être détruites ont été achetées sensiblement en dessous de l'ANR : moins de 16 € de cours d'achat moyen contre un ANR de près de 26 €. L'opération est donc tout a fait relutive pour les actionnaires restants. Bref, je me frotte les mains.

Voici mon suivi mensuel des rachats de titres... destinés eux aussi à être annulés, triste sort. On est globalement dans les mêmes ordres de grandeur que ces derniers mois. Les volumes des achats semble assez indifférents à l'évolution du prix des titres.
Achat actions PAT.jpg
J'espère que le cours de bourse va retrouver un peu de dynamisme. Ca patine sévèrement depuis les plus hauts du mois de juin.

Snowball

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Message par les daubasses » 07 décembre 2021, 09:59

Super compte-rendu. Comme d'habitude !
Snowball a écrit :
J'espère que le cours de bourse va retrouver un peu de dynamisme. Ca patine sévèrement depuis les plus hauts du mois de juin.

Snowball
De notre côté, en qualité d'investisseur de long terme, tant que la stratégie est respectée et que la création de valeur se poursuit, nous ne sommes pas pressés que le cours reprenne des couleurs. Un cours bradé signifie des rachats d'actions suivis d'annulation plus relutifs pour les actionnaires.

Soyons heureux pour une fois que le cours reste bradé à notre avantage ! ;)
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climatisor
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Message par climatisor » 09 décembre 2021, 08:44

Oui pour moi un cours bas n'est pas du tout un désavantage surtout pour une entreprise qui verse de généreux dividendes. Avec 7% par an, je peux rester comme ça pendant 10 ans si il le faut, ça ne me dérange pas. Comme dit W Buffet, "achetez des actions comme si la bourse devait ensuite fermer pendant 10 ans".

Perso j'adore PAT car c'est une entreprise simple à comprendre, même pour moi :lol: . Elle achète des biens immobiliers pour ensuite les louer. Ce qui pèse le plus lourd dans les charges de l'entreprise ce sont les remboursements des emprunts. Mais l'entreprise n'est pas obliger de faire rouler la dette, si elle arrête d'acheter de nouveaux biens, elle n'est plus obligé de s'endetter. Le seul risque étant peut être les emprunts à taux variables (environ 40%) et les covenants. Je comprend pas grand chose à cette partie mais ça ne me fait pas trop peur. Avec les taux actuels, cette dette représente un effet de levier intéressant. De plus chaque mois de la dette est remboursé, le capital de l'actionnaire grossit. C'est un belle boule de neige tant que l'activité est rentable.

Tout ce qu'on a à surveiller c'est le taux d'occupation et les revenus de l'activité, on sait jamais si un jour plus personne ne veut louer de local commercial; et le management pour s'assurer qu'il ne fait pas n'importe quoi.

Bref pour moi c'est l'action parfaite pour un débutant, permettant de générer un bon rendement et de s'intéresser aux mécaniques d'une entreprise, de comprendre un business etc... même si à la base je n'aime pas trop l'immobilier 8-)

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Message par Snowball » 11 janvier 2022, 10:03

PATRIMOINE & COMMERCE continue ses rachats d’actions propres sur le marché.

Décembre 2021 est le plus gros mois depuis que je suis cette donnée : avec 13.000 titres, on est à plus du double des rachats mensuels moyens (5.700 depuis octobre 2020).

La direction du groupe estime-t-elle qu’au cours de 16 € par titre, la décote sur ANR est particulièrement forte et que c’est le bon moment pour accélérer ? Autre explication possible, PAT rachète environ un sixième des volumes qui passent sur le marché et les volumes du mois de décembre ont été particulièrement forts avec plus de 100.000 titres échangés. Quelle que soit la raison, les actionnaires restants ont tout lieu de se réjouir de ces rachats à bon compte qui sont relutifs pour eux.
Rachat actions propres PAT 12 21.jpg
Je profite de ce post pour partager l’agenda financier 2022 qui vient d’être mis en ligne.
PAT Calendrier publication 2022.jpg
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Message par les daubasses » 18 janvier 2022, 15:03

Bonne action pour se protéger de l'inflation ?
7.2. Couverture du risque de taux

Au 30 juin 2021, 239,4 millions d’euros représentant 56% de l’endettement brut portent intérêt à taux fixe et 191,0 millions d’euros à taux variable (soit 44%). Les instruments financiers couvrent la dette variable à hauteur de 94,5 millions d’euros, générant ainsi un taux de couverture global de la dette de 78%.

Source : Rapport semestriel 2021 (30 juin)


Si les principaux coûts (loyer de la dette) de Patrimoine et Commerce sont fixes et que la foncière fait progresser ses loyers, cela pourrait avoir des effets positifs à long terme pour l'entreprise et ses actionnaires.

Vous aurez noté toutes les hypothèses qu'il faut remplir. ;)
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AntonyP
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Message par AntonyP » 23 février 2022, 09:45

Cours actuel = 17.45 EUR


Les Résultats annuels 2021 viennent d'être publiés.

Image

Au registre des bonnes nouvelles nous pouvons souligner :

- l'attribution d'un dividende de 1.25€ offrant un rendement de 7.1% du cours actuel (et plus pour ceux qui sont actionnaires à meilleur prix),

- l'évolution de l'ANR qui passe de 25.9 EUR à 26.70 EUR définissant ainsi le nouvel objectif de cours.

- la baisse des loyers bruts de -4.5% s'explique légitimement comme suit :

Image

- l'endettement est en baisse de -3.06% permettant d'améliorer le Ratio Loan to Value de 1.6 points

Image

- un taux de recouvrement des loyers de 97%, il n'y a donc quasiment pas eu de défaillance des locataires malgré les impacts Covid-19


PAT - PATRIMOINE ET COMMERCE - R 2021.pdf
Résultats Annuels au 31/12/2021
(847.93 Kio) Téléchargé 133 fois
" Choisissez les bonnes valeurs et le marché en prendra soin ", Peter Lynch

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Message par les daubasses » 23 février 2022, 09:51

Cours actuel : 17,50 EUR


La première foncière française spécialisée dans les retail park a publié ses résultats annuels 2021.

Les faits marquants :

- un actif net réévalué hors droits (ANR) par action qui ressort à 26,67 EUR par action (notre nouvel objectif de cours) en progression de 3,1% sur 1 an

- un taux de recouvrement des loyers et charges de 97% (impact coronavirus avec accord de franchises de loyers, habituellement c'est 100%)

- un taux de capitalisation stable à 7,2% pour évaluer les actifs immobiliers

- un taux moyen de la dette au plus bas des 8 dernières années à 2,04% et une couverture à 70% (= protection à la hausse des taux #inflation) :

taux moyen dette - PAT - 31.12.2021.png

- une stratégie toujours ambitieuse d'un patrimoine cible de 1 Md EUR pour 807 M EUR actuelle soit une croissance attendue de +25%


Tout semble aller pour le mieux pour notre foncière. Le dividende proposé lors de la prochaine Assemblée Générale sera stable à 1,25 EUR. Pas mécontent qu'il ne soit pas augmenté = on garde des capacités financière pour les investissements futurs + on préfère les petits rachats d'actions récurrents créateurs de valeur pour les actionnaires qui restent à bord.


---
Lien : Présentation résultats 2021 - Patrimoine & Commerce
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PMO
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Message par PMO » 23 février 2022, 10:09

Et j'ajouterai possibilité de paiement du dividendes en titres

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Message par Snowball » 23 février 2022, 17:24

Bonjour à tous,

Je viens de lire en détail les annonces du jour. Voici ce que j’en retiens.

L’année 2021 a encore été perturbée par les restrictions sanitaires qui ont pesé sur les commerces « non essentiels » au premier semestre. PAT a accordé 600 K€ de franchises de loyer sur l’exercice, intégralement comptabilisées en compte de résultat. Cela s’ajoute au 5 400 K€ de franchises de loyer accordée l’année dernière et qui sont quant à elles étalées sur les durant restante des baux (je n’ai pas trouvé l’info sur l’impact 2021). Dans ces conditions, il n’est pas étonnant que le niveau d’activité et le résultat récurent soient encore dans le dur. A dire vrai, nous savions cela depuis les publication des semestriel et du CA T3.

Mais les bonnes nouvelles du jour sont légions :

Bénéfice net record à 31,5 M€. Le précédent record était de 29,5 M€ en 2017
Free cash-flow record à 36,1 M€. Le free cash-flow moyen des 5 derniers exercices était de 2,5 M€. Il est certain que ce niveau exception de flux de trésorerie indique que le groupe a su appuyer sur la pédale de frein au niveau des investissements en cette période troublée. J’ai le sentiment que la direction est maintenant prête à ré-accélérer.
Taux d’endettement en baisse : le gearing est à 0,89. C’est son plus bas niveau depuis 2016. Dans le même ordre d’idée, et pour reprendre une mesure propre au secteur d’activité, le ratio « loan to value » est de 45,2 % en baisse de trois points depuis décembre 2019.
Valeur des immeubles revue à la hausse par les experts indépendants dans le cadre de l’IFRS 16 : + 2,5 M€. C’est loin d’être le cas dans toutes les foncières actuellement. Beaucoup d’actifs continuent à perdre de la valeur, notamment dans les grandes villes. PAT est positionné sur un segment très porteur aujourd’hui.
• Maintien des objectifs, et notamment celui d’un patrimoine de 1 Mds d’€ contre 807 M€ à fin 2021.
• Maintien du dividende à 1,25 €, soit un rendement de 7,1 %.
Progression de l’ANR à 26,7 €. Au cours actuel, 17,45 €, il y a donc un potentiel de 53 % pour atteindre la parité entre le prix et la valeur de l’actif net.
• Toujours au cours actuel, le PER est de 8,46. Le ratio capi / free cash flow s’établit lui à 7,29.

Bref, tout cela est excellent. Et naturellement, cela n’a pas échappé aux familles Duval, Vergely, Robbe et Graff qui contrôlent PAT. Lorsque j’ai commencé à m’intéresser au dossier, en octobre 2020, ces familles représentaient collectivement 46,0 % des titres. Le flottant était alors de 19,3 %. 1 an et 2 mois plus tard, au 30 juin 2021 les familles dirigeantes contrôlaient 47,75 %, alors que le flottant reculait à 17,94 %. Ce mouvement ne résulte pas d’achat de titres sur le marché mais indique que les dirigeants ont systématiquement choisi le versement de leur dividende en titres, alors que beaucoup d’actionnaires ont préféré encaisser 1,25 €. Il y a fort à parier que le même phénomène s’est reproduit en juillet 2021. Si l’on rajoute à cela le réduction de capital du 2 décembre par annulation d’action propres détenues (120.000 titre ou 0,1 % du capital), je ne serais pas surpris de lire sur le PV de la prochaine AG que les familles dirigeantes détiennent environ 49,5 % du capital et que le flottant n’est plus que de 16,5 %. Il semble y avoir là une tendance de fonds qui pourrait conduire d’ici quelques années (4 à 5 ans selon mes calculs) à une situation où le flottant passe sous le barre des 10 %. Cela pourrait ouvrir la voie à une opération public. Bien entendu, tout cela n’est que pure spéculation de ma part.

Inutile de préciser que je conserve mes titres bien au chaud.

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Message par Julien Col. » 26 février 2022, 10:56

Suite à la publication de ses résultats annuels 2021, Investir dans son numéro 2512 du 26/02/2022 fait le point sur la valeur. La majorité des informations de l'article ont déjà été mentionnées plus haut dans la file.
Deux choses sont cependant à retenir:
1) Le projet de transformation dans l'Essonne d'une galerie marchande en retail park va démarrer (date de livraison prévue à l'été 2023).
2) L'actif situé à la Martinique et qui n'a pas engrangé de revenus depuis un an et demi serait reloué et "pourrait bientôt être mis en vente" (amélioration du taux de recouvrement et possible entrée de cash pour de futures acquisitions ou rachat d'actions :D )
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"Acheter aux pessimistes, vendre aux optimistes"

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Message par les daubasses » 22 mars 2022, 11:27

Eric Duval a vendu des actions le 17 mars 2022 : 20 085 actions @ 16,40 EUR

source : https://www.insiderscreener.com/fr/entr ... mmerce-sca
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Message par Snowball » 09 avril 2022, 09:55

Guerre en Ukraine, 45ème jour
Inflation clairement sortie de la Boîte de Pandore
Extrême droite aux portes de l’Élysée…

… et pendant ce temps-là…

… Patrimoine & Commerce poursuit ses rachats d’actions propres avec la régularité d’un métronome. Ci-dessous, le détail des transactions pour les trois premiers mois de l’année :
Rachat PAT 01 22.jpg
Rachat PAT 02 22.jpg
Rachat PAT 03 22.jpg
Un coup d’œil à ces tableaux suggère qu’il n’y a eu aucun achat sur une semaine entière fin janvier, ce qui n’arrive jamais, hors période de vacances. Il n’en est rien. Le lien censé donner l’information sur le site internet de la société est vérolé. Il y a donc très probablement eu des achats entre le 24 et le 28 janvier, mais impossible de savoir combien. C’est d’autant plus frustrant que la journée du 24 a été inhabituellement active avec plus de 61 000 titres échangés. Quelle proportion de ce bloc a-t-elle été rachetée par la société elle-même ? Mystère. J’ai contacté l’entreprise pour avoir l’info. Personne n’a pris soin de me répondre ou de rétablir le lien internet.

En dehors de ce point d’interrogation, on voit que PAT est dans ses standards de ces derniers mois / années en rachetant pour annulation environ 1 titre sur six qui passent sur le marché. Le fait que le cours ait gagné une vingtaine de pourcents depuis le début de l’année ne change rien à l’affaire.

Tant que le cours est inférieur à l’ANR de 26,7 €, ces rachats devraient continuer. Et c’est une excellente nouvelle pour les actionnaires restants. J’en suis.

Snowball

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Ravana
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Message par Ravana » 09 avril 2022, 10:33

Cher Snowball,
Voici qui fera ton bonheur, même si le volume du 24 janvier est finalement très faible.
Merci pour le suivi, et tout le reste (AG pvl etc…)

http://www.patrimoine-commerce.com/wp-c ... -01-22.pdf

A+
Ravana

Disc : (très) petit actionnaire de PAT, je n’ai fait que modifier l’URL du lien d’une autre semaine pour aboutir au fichier, je ne suis pas en lien avec l’entreprise ou sa direction.
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Message par Snowball » 09 avril 2022, 10:49

Merci Ravana,

Grâce à toi et ta capacité de bidouille informatique, voici le tableau du mois de janvier mis à jour.

Snowball
Pas geek pour un sou
Rachat PAT 01 22.jpg

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Message par Snowball » 13 avril 2022, 08:32

Patrimoine & Commerce publie ce matin ses ventes du T1 2022. Les voici :
iPAT T1 2022.jpg
Les loyers perçus progressent de 3,2 %, dont 2,7 à périmètre constant. C’est principalement l’indexation contractuelle des baux qui explique cette progression.

Le groupe annonce également avoir acquis 6 actifs nouveaux pour 26,1 M€ et cédé 2 actifs pour 15,7 M€. On reste dans une dynamique d’investissement net.

Le mot du président pour finir : « Les performances du 1er trimestre 2022 sont le fruit d’une activité locative soutenue et la démonstration de la résilience de notre business model. Dans ce contexte, nous poursuivons notre dynamique d’acquisitions ciblées et d’arbitrages d’actifs non stratégiques et nous comptons bien renforcer notre position d’acteur de référence des retail parks low cost en France ».

Rien que de très rassurant, même si la croissance annoncée ne donne pas le vertige.

Le communiqué est joint. Prochains évènements : l’AG le 16 juin, puis la publication des résultats du S1 le 8 septembre.

Bonne journée à tous,

Snowball
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PAT T1 2022.pdf
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Message par les daubasses » 27 mai 2022, 16:28

Convocation pour l'AG publié ce jour : http://www.patrimoine-commerce.com/wp-c ... 062022.pdf

On ne se fait pas d'illusions sur le résultat des votes : on est dans une commandite avec la famille Duval en 1er actionnaire.


On retient 2 points pour cette AG :

1/ Une résolution à caractère exceptionnelle pour racheter 10% du capital. Prix maximal : 30 € (cf. résolution 12 p.6).

Notre commentaire : Bonne nouvelle ! On espère que les petits rachats d'actions réguliers sous la valeur du patrimoine et suivis d'annulation vont se poursuivre dans les mois et années à venir pour continuer de créer de la valeur à tous les actionnaires restant dans le bateau.


2/ Une modification des status sur la rémunération fixe de la gérance qui passe de 200 000 € HT à 300 000 € (cf. résolution 14 p.20) :
Patrimoine et Commerce - résolution 14.1 - AG 2022.png

Notre commentaire : On aurait préféré une révision de la rémunération variable indexée sur les résultats... Mais il faut reconnaitre que cette rémunération fixe n'a pas été modifiée depuis 11 ans et qu'au regard de la taille du groupe aujourd'hui et se son chiffres d'affaires de 43,9 M EUR, cette hausse de +0,1 M EUR est un sujet mineure... même si elle ne fait a priori pas plaisir.
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Message par Snowball » 10 juin 2022, 14:26

Comme indiqué dans le message de nos hôtes ci-dessus, Patrimoine et commerce tiendra son AG jeudi prochain, 16 juin, à 15h, dans le seizième arrondissement de Paris.

Je serai présent à cette réunion. Si certains parmi vous ont des questions, merci de le noter ici. Je les poserai lors de l'AG.

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Message par les daubasses » 13 juin 2022, 14:51

Merci Snowball pour l'initiative ! On est assuré d'avoir un super compte-rendu.

La stratégie semble claire et bien en place. Le business modèle n'est pas non plus modifiable à l'infini. Donc pas de grosses questions.
Les seuls gros risques, ce sont des facteurs exogènes sur lesquels la famille Duval a peu de moyens d'agir.

Une seule double question importante peut-être pour nous :

> Dans un contexte de remontée des taux, pouvez-vous nous donner un tableau d'impact sur les frais financiers par hausse de 0,25 pt (par exemple) ?

> Avec la reprise de l'inflation, certains retailers pourraient souffrir : Quels sont les impacts potentiels pour Patrimoine & Commerce ? Quid de loyers indexés sur le CA ? Quid de la solvabilité de certaines enseignes ?

Est-ce que déjà à la mi-juin, des premières tendances sur des retards de loyers et/ou des fermetures de magasins sont enregistrés ?
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Message par Snowball » 16 juin 2022, 18:32

Chez Duval, on est beau, intelligent et immensément riche. Le magazine Challenges positionne la famille au 73ème rang dans son classement des plus grandes fortunes de France.

L’AG de PATRIMOINE & COMMERCE (PAT) se tenait ce jour au siège du groupe Duval. Un incroyable hôtel particulier dans le seizième arrondissement, à deux pas du Trocadéro. L’ensemble est parfaitement rénové avec des œuvres d’art partout à l’intérieur. Disons les choses telles qu’elles sont. Ça pue l’argent... et la décote de holding. Mais réjouissons-nous, nous sommes ici actionnaire de la fille. Pas de soucis de décote du holding pour nous.

Aujourd’hui j’ai découvert qu’en plus de toutes ces caractéristiques, les Duval sont des gens très pressés. L’AG a duré 20 minutes chrono, sans aucune présentation de l’activité ni vraiment de place pour les questions des actionnaires. Je suspecte même, que les dirigeants espéraient que cette AG ne se tiendrait pas. Ni les CAC ni les actionnaires institutionnels n’avaient fait le déplacement. J’ai longtemps été seul actionnaire extérieur, me débattant avec un secrétaire général qui mettait en doute mon certificat de détention de titres et refusant mon entrée dans la salle de conférence. Une première pour moi ! J’ai été sauvé par un deuxième petit porteur arrivé à 15h pile, avec la même documentation que moi. La société s’est alors résolue à tenir son AG.

Je pense que si je retranscrivais mot à mot tout ce qui a été dit, mon compte-rendu serait plus bref que celui de Gévelot hier. Les AG se suivent et ne se ressemblent pas. Si je devais prendre un métaphore gastronomique, je dirais qu’hier j’ai eu droit à un menu trois étoiles, aujourd’hui à un mauvais burger de fast-food.

Heureusement, je n’ai pas fait le déplacement pour rien. Arrivé avec un bon quart d’heure d’avance, j’ai eu la faveur d’un entretien improvisé et particulier avec Éric Duval en personne qui a répondu à toutes mes questions. Un grand merci à lui.

Voilà ce qu’il en ressort :


L’activité

Elle est bonne. Les taux de vacances sont en baisse. Les taux d’indexation des loyers, qui suit (partiellement) l’inflation, sont actuellement autour de 3 % annuel. Cela garantit une croissance régulière du CA, indépendamment de l’élargissement du parc locatif.


Les règlements clients

Depuis le début de l’année, le taux de recouvrement des créances clients est supérieur à 99 %. « On fait mieux que les banques » selon Duval.

Les principaux clients de ces retail parks low cost sont eux-mêmes des enseignes à bas prix. Ils semblent ne pas trop souffrir de la crise actuelle ni de la concurrence des ventes en ligne.

Le business model de PAT reste particulièrement résilient.


La structure de la dette

80 % de la dette est à taux fixe. Il s’agit principalement de la dette à moyen et long terme.

Les 20 % restant sont donc à taux variable, principalement sur des maturités courtes : 2 à 3 ans. Sur ces emprunts, PAT se finançait entre 1,0 et 1,5% en 2021. C’est désormais autour de 3 %.

J’ai essayé de calculer les conséquences de ces augmentations de taux. Je table sur un possible surcoût des frais financiers de 2 M€ cette année.

Grâce à cette forte proportion de dette à taux fixe et à l’indexation des loyers, les comptes de PAT sont plutôt favorisés par la remontée des taux. Les résultat d’exploitation est attendu en hausse. Le management s’est montré très confiant sur la progression de son REX en 2022, hors réévaluation éventuelle des immeubles. J’en parlerai un peu plus bas.


Les investissements

Duval confirme son objectif d’un actif de 1 milliard d’euros. Après deux années de faibles investissements en raison du COVID, PAT a repris sa marche en avant en investissant 50 M€ au premier semestre. Le groupe prévoit de débourser entre 20 et 50 M€ au deuxième semestre.

En raison des législations très restrictives sur la création de nouveaux centres commerciaux (et l’artificialisation de sols qui va avec), la quasi-totalité des investissements à venir se feront via de rachats de parcs ou de cellules existantes. La création de parcs sortis de terre sera désormais l’exception.


La valorisation de l’immobilier

Ceux qui suivent le dossiers se souviennent sûrement que l’immobilier de PAT n’est pas valorisé à l’actif en coûts historiques, mais, en application de l’IFRS 16, à la « juste valeur ». Cette juste valeur est ré-estimée chaque année par des experts indépendants. La méthode principale utilisée est une capitalisation de loyers à venir. Les deux grand drivers de la valeur sont donc :

• Le niveau des loyers (en légère hausse donc)
• Le taux d’actualisation.

Ici, la plus grande prudence s’impose. Ces dernières années, les taux de capitalisation utilisés tournaient autour de 7,2 %. S’ils devaient monter significativement, alors la juste valeur de l’immobilier reculerait, avec un impact sur l’actif net et sur le compte de résultat, dans une ligne ad hoc. J’ai demandé quelle était l’anticipation de hausse du taux de capitalisation avec des taux d’emprunt qui augmentent de 100 à 150 points de base. Je n’ai pas eu droit à une réponse très claire. D’une part, la direction estime que c’est la seule responsabilité de l’expert (commode ça !), d’autre part, ils se refusent à anticiper une situation à fin d’année, ce qui semble raisonnable vu le rythme soutenu des changements dans ce domaine.

Comme j’ai lourdement insisté, j’ai compris que 100 points de base de hausse sur les taux seraient loin de se répercuter par 100 points de base de hausse sur le taux de capitalisation. Duval et son secrétaire général ont évoqué un possible retour à un taux de capitalisation historique autour de 7,4 %. Si tel est le cas, je pense que l’on limitera bien la casse. Il faudra que je fasse un modèle pour simuler l’impact sur l’actif net, mais il ne doit pas être trop méchant.

Un dernier mot d’excuse du boss pour cette AG bâclée et nous étions mis dehors.

Je vais prendre le choses du bon côté : je ne risque pas de rater mon train pour rentrer chez moi et j’ai tout mon temps pour écrire ce compte-rendu.


Snowball
Qui vient de vivre sa première - et dernière - AG de PAT

PS : je reste actionnaire tant que la décote sur l’ANR est aussi forte.

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