Softimat est une ancienne société informatique belge reconvertie dans l’immobilier. Le 30 juin 2017, les Daubasses achètent Softimat à 2,36 EUR. L’anomalie tient à des immeubles fortement amortis, presque aucune dette financière et des rachats d’actions suivis d’annulations. Le cours reflétait mal ce patrimoine ancien, mais la faible liquidité et une gouvernance très contestable exigeaient un catalyseur.
Les cessions immobilières, puis l’annonce d’un remboursement de capital, ont fait apparaître une partie de la valeur. Les Daubasses ont finalement vendu en juin 2020 avec une belle plus-value, sans attendre l’objectif théorique : l’incertitude managériale et de meilleures occasions justifiaient de tourner la page.
L’analyse initiale recensait 79 782 m² de terrains et 23 858 m² d’immeubles, acquis pour 19,28 M EUR. Les bâtiments étaient amortis à 54 %. Entre 2012 et 2016, le nombre d’actions avait reculé de 10,1 %, de 6,33 à 5,69 millions. À prix décoté, chaque annulation augmentait donc la part des actifs revenant aux actionnaires restants.
En 2019, la vente luxembourgeoise dégage 11,5 M EUR de plus-value. En janvier 2020, Jumet est cédé 6,8 M EUR, six fois sa valeur comptable. Cette transaction confirme les réserves cachées, mais reste très inférieure aux 15,8 M EUR estimés par l’équipe. L’objectif est aussitôt ramené de 8,29 à 7,02 EUR, preuve qu’une thèse patrimoniale doit s’ajuster aux prix réellement obtenus.
En avril 2020, Softimat prévoit de rendre 2 EUR par action et d’engager 5 M EUR dans un nouveau programme de rachats. Le cours avait alors doublé depuis l’achat. Pourtant, le rapport 2019 révèle aussi une indemnité de départ de 210 000 EUR pour Bernard Lescot, malgré les économies annoncées.
1. Décote immobilière. L’amortissement comptable masquait une valeur économique supérieure. Les ventes de Capellen et Jumet ont transformé cette réserve latente en plus-values et en trésorerie disponible.
2. Relution organisée. Softimat rachetait ses titres sous la valeur estimée puis les annulait. Le remboursement de capital de 2 EUR par action a ensuite restitué directement une partie du produit des cessions.
3. Discipline de sortie. L’équipe a corrigé sa valorisation après Jumet et n’a pas confondu potentiel résiduel avec obligation de patienter. Les Daubasses cèdent leur position le 5 juin 2020 pour réallouer le capital.
Softimat cotait au simple fixing, et son illiquidité compliquait l’achat comme la sortie. La communication tardive et le traitement des minoritaires réduisaient la confiance. En 2022, les frais de personnel atteignaient encore 612 000 EUR pour gérer cinq immeubles. Surtout, Jumet a montré qu’une forte décote comptable ne garantit pas le prix estimé : localisation, vacance et qualité du bâti restent décisives.
Achetée 2,36 EUR en 2017, la position est vendue près de trois ans plus tard en plus-value, après deux cessions majeures et l’annonce du remboursement de 2 EUR. Le succès vient autant des actifs cachés que de la discipline finale : lorsqu’une gouvernance médiocre entretient une décote durable, sécuriser le résultat et déplacer le capital peut valoir davantage que poursuivre le dernier euro d’objectif.
Discussion communautaire à but informatif. Ne constitue pas un conseil en investissement.
Mots-clés : Softimat, SOFT, immobilier belge, foncière décotée, activisme actionnarial, rachats d’actions, réduction de capital, gouvernance
- Résumé daté du 20 juillet 2026 -
En six mois, les Galeries Lafayette, la Fnac et Auchan ont ouvert des magasins dans le grand-duché. Le pays profite d’un boom démographique et du Brexit.
) ? Florent a écrit :
Pour Softimat, si je regarde sur la base des comptes annuels BNB, il reste un solde de perte fiscale de K EUR 7.300 au 31.12.2018. Il faut aussi souligner le timing du management qui n'est pas mauvais car les taux d'impositions sont en baisse en Belgique (qui passent de 34% à 29.58% et qui vont par la suite tendre vers 25%). Compte tenu des plus-values calculées (+/- K EUR 17.200) et en tenant compte d'un impôt de 30% (taux moyen) on a potentiellement un impôt éventuel de KEUR 5.600. Cependant, il est quasi impossible que toutes ces pertes soient utilisées - la réforme de l'impôt en BE impose à présent certaines limites - mais en tout cas une partie de celles-ci serviront à réduire la base imposable.
Ma vision des choses : ces nouvelles donnent de la liquidité et de la visibilité au titre, ils n'ont aucunes raisons d'arrêter leur stratégie puisqu'il vont engranger une quantité importante de titres et ils ont le cash nécessaire pour le faire. Le point d'inflexion sera pour moi le départ de B. Lescot qui aura à cœur d'assurer ses arrières et celui de ses deux filles [note des daubasses : ses héritières, car il a dit en AG vouloir préparer au mieux sa succession et ne veut pas leur céder des titres Softimat !.]
Cela pourrait entraîner la sortie de la cote, la liquidation avec paiement d'un extra-dividend (comme par exemple chez la société SAPEC), etc ... C'est assez difficile de se mettre à leur place mais le prix de 6 EUR minimum cautionné par les daubasses me semble être un bon seuil pour la vente
Source : Communiqué de presse : ‘Vente de l'immeuble de Capellen (Zonebouse)direction de Softimat a écrit :
Cette opération permettra d'améliorer significativement la trésorerie de SOFTIMAT. Le Conseil d'administration réfléchira dans les prochains mois à la manière la plus judicieuse d'affecter la trésorerie excédentaire du Groupe. Il est toutefois précisé que le Conseil d'administration continuera à affecter une partie de la trésorerie aux programmes de rachat d'actions propres approuvés par l'Assemblée Générale, comme cela a été le cas depuis de nombreuses années.
! Mais il est vrai que le temps me manque ... 
Est-ce qu'on garde le cash pour racheter le gros paquet de B.Lescot en une foisles daubasses a écrit : ↑19 mars 2020, 15:01Merci pour l'info Kaijo.
Cela fait des semaines qu'elle nous dit qu'elle va continuer à racheter des titres... et qu'elle ne le fait pas.
Dernière annonce de rachat le 20 décembre 2019.
? 
On peut citer notamment le cas récent de la société Sapec qui, avant d'organiser son retrait de la cote, a payer un supra-dividend à l'ensemble des actionnaires. Le retrait de la cote peut prendre du temps et est également couteux. Les actionnaires (surtout lorsqu'ils sont majoritaires) préfèrent parfois percevoir déjà une "avance" avant d'entamer le processus de suppression definitive de la bourse (la taxation n'est pas plus avantageuse une fois que la société est devenue "privée"). Cela permet également de récompenser les actionnaires fidèles même si ce n'est probablement jamais le premier but en soi.
Que les actions soient annulées ou bien restent en autocontrôle, il me semble que cela revient exactement au même du point de vue de l'actionnaire individuel.
