Merci Tombouba pour le suivi. Je rajoute le communiqué du groupe en pièce jointe.
Lire la liste des implantations de PAT c’est l’assurance de rêver, un peu comme consulter les brochures sur papier glacé d’une agence de voyage spécialisée dans les Maldives ou la Polynésie. Avec ces nouvelles acquisitions à Laon et Wittenheim, le rêve continue !
Pour cette acquisition de 13 commerces sur 27 000 m2 la foncière va débourser 35 M€ pour. En investissant chez PAT, on achète de l’immobilier de commerce rentable (7,5 % annoncé ici) à 1 300 € du mètre. Dans la vraie vie, je n’arrive pas à faire aussi bien. Je préfère donc déléguer une partie de mon épargne à la famille Duval.
Cette opération, qui fait suite à l’augmentation de capital de 20 M€ cet été (à un prix de souscription de 23 € par titre), augmente l’actif du groupe de 4 %. Pas un game changer, mais la garantie de voir la croissance se poursuivre.
Bonne journée à tous,
Snowball
Patrimoine & Commerce (PAT) : décote d'ANR achetée, vendue avec +47,1 %
Synthèse stratégique
Patrimoine & Commerce détient des parcs commerciaux de périphérie, surtout dans des villes moyennes françaises. La position est achetée pendant la crise sanitaire puis renforcée lorsque la décote sur l'actif net approche 47 %. La vente à 21,80 EUR en avril 2024 rapporte +47,1 % tous frais et dividendes inclus.
La thèse naît pendant la crise sanitaire. En octobre 2020, le cours de 13,70 EUR se compare à un actif net réévalué de 26,70 EUR par action. La décote et le dividende sont élevés, mais les impayés, la dette et les fermetures de commerces imposent de la prudence. Le signal d'alignement se renforce quand Éric Duval achète 120 000 actions à 13,00 EUR pour 1,56 M EUR.
Parcours de la thèse
L'entrée en portefeuille intervient en juillet 2021 à 17,20 EUR, avec un objectif fondé sur un actif net réévalué de 25,70 EUR. Les comptes 2020 avaient montré la résistance du modèle : loyers presque stables, résultat récurrent en hausse, dividende maintenu et dette nette en recul.
La baisse de 2022 permet un renforcement à 14,45 EUR, lorsque la décote sur l'actif net approche 47 %. L'inflation soutient ensuite l'indexation des loyers, tandis que les taux renchérissent le financement. En parallèle, Patrimoine & Commerce rachète puis annule 173 867 actions, dont 56 000 acquises en 2023 à 17,51 EUR en moyenne, bien sous l'actif net publié.
En 2023, loyers et résultat récurrent atteignent de nouveaux sommets, le ratio d'endettement recule et le dividende augmente. Le cours remonte alors plus vite que l'actif net, réduisant l'asymétrie initiale.
Thèse en 3 points
1. Immobilier à rendement. Les parcs commerciaux ouverts, les loyers modérés et les enseignes nationales soutiennent l'occupation, le recouvrement et les flux distribuables.
2. Alignement visible. Les achats de la famille Duval et les annulations d'actions sous l'actif net créent de la valeur par titre, sans supprimer le risque lié à la commandite.
3. Inflation contre taux. L'indexation relève les loyers, mais l'avantage disparaît si le coût de la dette, la vacance ou les rendements immobiliers montent plus vite.
Points de vigilance
La commandite laisse la gérance Duval difficilement contestable et sa rémunération variable mérite surveillance. La dette, les expertises immobilières, les recours sur certains projets et la santé des locataires restent les principaux risques.
Les dividendes versés en actions et les augmentations de capital financent la croissance, mais peuvent neutraliser une partie des rachats. Les acquisitions doivent donc accroître les loyers et l'actif net par action, pas seulement la taille du patrimoine.
Conclusion
La vente des 55 actions à 21,80 EUR en avril 2024 rapporte +47,1 % tous frais et dividendes inclus. La décote sur l'actif net n'était plus que de 25,1 %, contre 46,9 % lors du renforcement : le capital a été réalloué avant l'atteinte complète de l'actif net.
Depuis cette sortie, les résultats 2025 portent les loyers à 57,6 M EUR, l'actif net à 31,40 EUR par action et le dividende proposé à 1,40 EUR. Pour l'actionnaire actuel, le rendement reste attractif, mais les acquisitions devront compenser la dilution et maintenir l'endettement sous contrôle.
Discussion communautaire à but informatif. Ne constitue pas un conseil en investissement.
Mots-clés : Patrimoine & Commerce, PAT, foncière cotée, parcs commerciaux, immobilier commercial, actif net réévalué, dividende, achats d'initiés, rachats d'actions, famille Duval.
- Résumé daté du 14 juillet 2026 -
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Patrimoine et Commerce (PAT) - achats d'initiés
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climatisor
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Personnellement ce qui m'attire dans PAT c'est la facilité d'analyse. Les actifs qu'on voit au bilan (848 millions au 31/12/2023) sont confirmés par l'évaluation de Cushman & Wakefield pour 840 millions. On sait donc ce qu'on achète avec une grande précision. Comme ce sont des loyers on peut prévoir les cash flows futurs qui sont environ de 40 millions en ce moment.
La rentabilité des actifs est donc assez faible mais prévisible et simple à comprendre.
De plus comme on achète ces actifs avec une décote (600 millions si on compte la dette) je pense qu'on peut dire qu'on a environ 6% de rentabilité sur cet investissement. Mais comme il y a un levier de 2 environ, on a dans les 12% de rentabilité pour chaque euro investi. Perso j'aime pas trop calculer comme ça mais il faut avouer que c'est la réalité : le levier booste la renta. C'est le business model on va dire, les SCPI font pareil je suppose.
Je connais pas trop les SCPI mais je pense que PAT est plus intéressant, ne serait ce que pour les frais de gestion et la liquidité, même si elle peut être à double tranchant. 12% c'est bien, surtout pour un business facile à comprendre. La moitié sera reversé en dividendes je suppose et l'autre moité réinvesti dans les actifs.
On peut trouver des business qui rapporte beaucoup plus mais beaucoup plus dur a comprendre en réalité.
La rentabilité des actifs est donc assez faible mais prévisible et simple à comprendre.
De plus comme on achète ces actifs avec une décote (600 millions si on compte la dette) je pense qu'on peut dire qu'on a environ 6% de rentabilité sur cet investissement. Mais comme il y a un levier de 2 environ, on a dans les 12% de rentabilité pour chaque euro investi. Perso j'aime pas trop calculer comme ça mais il faut avouer que c'est la réalité : le levier booste la renta. C'est le business model on va dire, les SCPI font pareil je suppose.
Je connais pas trop les SCPI mais je pense que PAT est plus intéressant, ne serait ce que pour les frais de gestion et la liquidité, même si elle peut être à double tranchant. 12% c'est bien, surtout pour un business facile à comprendre. La moitié sera reversé en dividendes je suppose et l'autre moité réinvesti dans les actifs.
On peut trouver des business qui rapporte beaucoup plus mais beaucoup plus dur a comprendre en réalité.
PATRIMOINE & COMMERCE vient de publier ses résultats 2024.
Dans la lignée des publications précédentes : c’est très solide. Il y a même une excellente surprise au compte de résultat.
Les ratios principaux tout d’abord :
• Le patrimoine du groupe se monte à 904 M€ (+7,4 % en un an). On se rapproche gentiment du milliard annoncé il y a quelques années. J’aime quand un plan se déroule sans accroc.
• l’ANR par titre se monte à 30,1 € (+ 3,4 %). Avec un cours de bourse à 20,10 €, la décote sur ANR est donc de 33 %.
• Le ratio LTV continue à baisser. Il était de 44,0 % en n-2, de 43,9 % en n-1 et de 43,1 % à fin décembre 2024.
Place au compte de résultat :
Les loyers bruts progressent de 4,1 %. L’EBITDA normatif de 3,5 %. Le coût de l’endettement progresse de 13,3 %. La hausse des taux est passée par là. Au final, le résultat net récurrent ressort stable à 30,7 M€.
L’excellente surprise vient des titres mis en équivalence, qui dégagent un profit de 9,4 M€, alors que c’était une perte de 1,1 M€ en 2023. Il va falloir attendre les états financiers définitifs pour mieux comprendre cette bonne nouvelle. En attendant, je prends !
Le RNC part du groupe ressort à 40,1 M€. Sur la base de la capitalisation boursière d’hier soir, on a donc un PER à 7,8.
Le dividende reste stable à 1,35 €, procurant un rendement de 6,7 %.
Bonne journée à tous,
Snowball
Dans la lignée des publications précédentes : c’est très solide. Il y a même une excellente surprise au compte de résultat.
Les ratios principaux tout d’abord :
• Le patrimoine du groupe se monte à 904 M€ (+7,4 % en un an). On se rapproche gentiment du milliard annoncé il y a quelques années. J’aime quand un plan se déroule sans accroc.
• l’ANR par titre se monte à 30,1 € (+ 3,4 %). Avec un cours de bourse à 20,10 €, la décote sur ANR est donc de 33 %.
• Le ratio LTV continue à baisser. Il était de 44,0 % en n-2, de 43,9 % en n-1 et de 43,1 % à fin décembre 2024.
Place au compte de résultat :
L’excellente surprise vient des titres mis en équivalence, qui dégagent un profit de 9,4 M€, alors que c’était une perte de 1,1 M€ en 2023. Il va falloir attendre les états financiers définitifs pour mieux comprendre cette bonne nouvelle. En attendant, je prends !
Le RNC part du groupe ressort à 40,1 M€. Sur la base de la capitalisation boursière d’hier soir, on a donc un PER à 7,8.
Le dividende reste stable à 1,35 €, procurant un rendement de 6,7 %.
Bonne journée à tous,
Snowball
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Julien Col.
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Cours: 21,20 EUR
Endettement contenu, achat pour 11 M€ + transformation et agrandissement d'un retail park à Saint-Egrève (38), dividende de 1.35 € malgré une hausse du nombre d'actions en circulation suite à une augmentation de capital réservée au Crédit Agricole, mais aussi retard du projet de Saint-Genis-Pouilly (01) suite au recours d'un concurrent, voilà pour le "coup de cœur" de la semaine du n° 2671 du 15/03/2025 chez Investir
Endettement contenu, achat pour 11 M€ + transformation et agrandissement d'un retail park à Saint-Egrève (38), dividende de 1.35 € malgré une hausse du nombre d'actions en circulation suite à une augmentation de capital réservée au Crédit Agricole, mais aussi retard du projet de Saint-Genis-Pouilly (01) suite au recours d'un concurrent, voilà pour le "coup de cœur" de la semaine du n° 2671 du 15/03/2025 chez Investir
- Pièces jointes
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"Acheter aux pessimistes, vendre aux optimistes"
Au milieu d’un monde agité par les gesticulations outrancières du Donald et en plein chaos sur les marchés financiers internationaux, ma foncière préférée trace tranquillement son chemin. Regarder l’évolution du cours de bourse de PATRIMOINE & COMMERCE ces dernières semaine me fait le même effet apaisant qu’une bonne tisane de camomille avant d’aller me coucher. Précieux par les temps qui courent.
PAT publie ce matin son CA trimestriel pour le T1 2025. Comme toujours, c’est bon :
En publié, la croissance des loyers est de 9,6 %. A périmètre stable, la progression est de 3,3 %, principalement grâce à l’indexation des loyers.
Le groupe annonce par ailleurs avoir renégocié une partie de sa dette pour en étendre la maturité, et avoir vendu un actif en banlieue de Limoges (il y aurait donc une banlieue à Limoges !!!).
Le communiqué est joint,
Snowball
PAT publie ce matin son CA trimestriel pour le T1 2025. Comme toujours, c’est bon :
Le groupe annonce par ailleurs avoir renégocié une partie de sa dette pour en étendre la maturité, et avoir vendu un actif en banlieue de Limoges (il y aurait donc une banlieue à Limoges !!!).
Le communiqué est joint,
Snowball
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- PAT CA T1 2025.pdf
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Pour ceux qui suivent encore le dossier.
Cours actuel : 24,8€
Les loyers bruts totaux du portefeuille immobilier de Patrimoine & Commerce atteignent 43,3 millions d'euros pour les neuf premiers mois de l'exercice 2025, soit une augmentation de +9,5% comparée à 2024.
L'augmentation des loyers bruts s'explique par :
(i) les mouvements de périmètre (+2,5M€) avec principalement l'acquisition d'un portefeuille de 13 actifs fin 2024 et
(ii) par la hausse des loyers à périmètre constant (+1,3M€ soit +3,3%), portée essentiellement par l'indexation contractuelle des baux.
Au cours du 3ème trimestre 2025, Patrimoine & Commerce a finalisé l'acquisition d'un ensemble immobilier à Plérin (22), d'une surface de 4 500m2, commercialisé à 100%.
Refinancement
Au cours du 3ème trimestre 2025, Patrimoine & Commerce a sécurisé le refinancement d'un emprunt obligataire pour un montant de 35 M€. Cet emprunt obligataire a été prorogé en deux tranches égales de 17,5 M€, pour des maturités de 6 et 8 ans, permettant d'allonger la maturité moyenne de la dette au service du développement de la foncière.
Perspectives
Duval, Gérant et Fondateur de Patrimoine & Commerce a déclaré : "Patrimoine & Commerce enregistre une croissance de ses loyers bruts de +9,5% sur l'exercice en cours, portée par une stratégie dynamique de valorisation de ses actifs et une gestion rigoureuse. Ce résultat témoigne de la solidité de notre modèle économique et de notre capacité à créer de la valeur durable. Nous poursuivons notre ambition de consolider notre position de leader des retail parks en France, en capitalisant sur des fondamentaux robustes et une vision long terme".
source : https://www.boursier.com/actions/actual ... 68723.html
Cours actuel : 24,8€
Les loyers bruts totaux du portefeuille immobilier de Patrimoine & Commerce atteignent 43,3 millions d'euros pour les neuf premiers mois de l'exercice 2025, soit une augmentation de +9,5% comparée à 2024.
L'augmentation des loyers bruts s'explique par :
(i) les mouvements de périmètre (+2,5M€) avec principalement l'acquisition d'un portefeuille de 13 actifs fin 2024 et
(ii) par la hausse des loyers à périmètre constant (+1,3M€ soit +3,3%), portée essentiellement par l'indexation contractuelle des baux.
Au cours du 3ème trimestre 2025, Patrimoine & Commerce a finalisé l'acquisition d'un ensemble immobilier à Plérin (22), d'une surface de 4 500m2, commercialisé à 100%.
Refinancement
Au cours du 3ème trimestre 2025, Patrimoine & Commerce a sécurisé le refinancement d'un emprunt obligataire pour un montant de 35 M€. Cet emprunt obligataire a été prorogé en deux tranches égales de 17,5 M€, pour des maturités de 6 et 8 ans, permettant d'allonger la maturité moyenne de la dette au service du développement de la foncière.
Perspectives
Duval, Gérant et Fondateur de Patrimoine & Commerce a déclaré : "Patrimoine & Commerce enregistre une croissance de ses loyers bruts de +9,5% sur l'exercice en cours, portée par une stratégie dynamique de valorisation de ses actifs et une gestion rigoureuse. Ce résultat témoigne de la solidité de notre modèle économique et de notre capacité à créer de la valeur durable. Nous poursuivons notre ambition de consolider notre position de leader des retail parks en France, en capitalisant sur des fondamentaux robustes et une vision long terme".
source : https://www.boursier.com/actions/actual ... 68723.html
Cours: 22,60 euros
Patrimoine et Commerce va lever 30 ME
(Boursier.com) — Patrimoine & Commerce a des projets d'augmentations de capital réservées, pour un prix total de souscription de 30 millions d'euros. Ces augmentations de capital visent à contribuer à la poursuite du développement de Patrimoine & Commerce et au financement des prochaines acquisitions.
Le Conseil de Surveillance de Patrimoine et Commerce a approuvé ces augmentations de capital, qui devront être soumises au vote de l'assemblée générale des actionnaires devant se tenir en février 2026.
Le prix de souscription proposé est de 24,4 euros par action correspondant à une décote de 17% sur l'ANR de P&C au 30 juin 2025 (29,5 euros par action). Ce prix est en ligne avec le cours de bourse moyen des 3 derniers mois. Les actions donneront droit à toute distribution de dividende décidée après leur émission.
La première augmentation de capital, représentant un prix total de souscription de 20 millions d'euros, serait réservée à la Caisse Régionale de Crédit Agricole Centre Est au travers de sa filiale Prestimmo qui regroupe ses participations à vocation immobilières, qui entrerait également au conseil de surveillance de Patrimoine & Commerce. A l'issue de cette désignation, le conseil de surveillance serait composé de 14 membres.
Crédit Agricole Centre Est a également indiqué à Patrimoine & Commerce souhaiter obtenir de la famille Duval un droit de sortie conjointe dans certains cas de cessions d'actions, sans que ceci soit constitutif d'une action de concert.
Deux autres augmentations de capital, représentant un prix total de souscription de 10 ME, seraient réservées à des entités du Groupe SMABTP.
L'entrée de ces nouveaux actionnaires constitue une marque de confiance forte dans la solidité de notre modèle et dans la stratégie que nous déployons avec constance depuis de nombreuses années. Leur engagement confirme la pertinence et la résilience durable de notre positionnement sur les retail parks, un segment où nous avons construit, étape après étape, une plateforme de création de valeur éprouvée. Cette opération renforce notre capacité à saisir de nouvelles opportunités de développement tout en préservant une structure financière robuste, au service d'une trajectoire de croissance maîtrisée et inscrite dans le temps long, commente Eric Duval, gérant et fondateur.
A l'issue de ces opérations, le capital social de Patrimoine & Commerce s'élèverait à 171.044.610 euros divisé en 17.104.461 actions.
Source: https://www.boursier.com/actions/actual ... 74647.html
Patrimoine et Commerce va lever 30 ME
(Boursier.com) — Patrimoine & Commerce a des projets d'augmentations de capital réservées, pour un prix total de souscription de 30 millions d'euros. Ces augmentations de capital visent à contribuer à la poursuite du développement de Patrimoine & Commerce et au financement des prochaines acquisitions.
Le Conseil de Surveillance de Patrimoine et Commerce a approuvé ces augmentations de capital, qui devront être soumises au vote de l'assemblée générale des actionnaires devant se tenir en février 2026.
Le prix de souscription proposé est de 24,4 euros par action correspondant à une décote de 17% sur l'ANR de P&C au 30 juin 2025 (29,5 euros par action). Ce prix est en ligne avec le cours de bourse moyen des 3 derniers mois. Les actions donneront droit à toute distribution de dividende décidée après leur émission.
La première augmentation de capital, représentant un prix total de souscription de 20 millions d'euros, serait réservée à la Caisse Régionale de Crédit Agricole Centre Est au travers de sa filiale Prestimmo qui regroupe ses participations à vocation immobilières, qui entrerait également au conseil de surveillance de Patrimoine & Commerce. A l'issue de cette désignation, le conseil de surveillance serait composé de 14 membres.
Crédit Agricole Centre Est a également indiqué à Patrimoine & Commerce souhaiter obtenir de la famille Duval un droit de sortie conjointe dans certains cas de cessions d'actions, sans que ceci soit constitutif d'une action de concert.
Deux autres augmentations de capital, représentant un prix total de souscription de 10 ME, seraient réservées à des entités du Groupe SMABTP.
L'entrée de ces nouveaux actionnaires constitue une marque de confiance forte dans la solidité de notre modèle et dans la stratégie que nous déployons avec constance depuis de nombreuses années. Leur engagement confirme la pertinence et la résilience durable de notre positionnement sur les retail parks, un segment où nous avons construit, étape après étape, une plateforme de création de valeur éprouvée. Cette opération renforce notre capacité à saisir de nouvelles opportunités de développement tout en préservant une structure financière robuste, au service d'une trajectoire de croissance maîtrisée et inscrite dans le temps long, commente Eric Duval, gérant et fondateur.
A l'issue de ces opérations, le capital social de Patrimoine & Commerce s'élèverait à 171.044.610 euros divisé en 17.104.461 actions.
Source: https://www.boursier.com/actions/actual ... 74647.html
Patrimoine et commerce vient de publier ses résultats annuels :
Principaux chiffres financiers 2025
Loyers bruts (chiffre d’affaires locatif) : 57,6 M€, en hausse de +9,4 % par rapport à 2024.
Résultat net récurrent (FFO) : 33,4 M€, en progression de +8,8 %.
Résultat net part du groupe : 41,9 M€, en hausse de +2,4 % vs 2024.
Valorisation du portefeuille immobilier : 909,4 M€, soit une légère progression de +0,6 %.
Valeur nette d’inventaire (NAV) par action : 31,4€, en hausse de +4,4 % par rapport à fin 2024.
Ratio Loan-to-Value (LTV) : 42,7 %, légèrement inférieur à l’année précédente, laissant une marge d’investissement confortable.
Performance opérationnelle
Taux d’occupation financier du patrimoine : 95,6 %, en amélioration.
Recouvrement des loyers et charges : 99 %, signe d’une bonne qualité des encaissements.
La société a signé 106 nouveaux baux (dont 42 renouvellements) sur l’année.
Développement et rotation d’actifs
Investissements réalisés : environ 18,3 M€ pour l’acquisition de nouveaux actifs et le développement de projets immobiliers (notamment en Bretagne, Grand-Est, Auvergne-Rhône-Alpes).
Cessions d’actifs : deux biens vendus pour un total de 11,2 M€, à des valeurs proches des expertises.
Dividende
Proposition de dividende de 1,40 € par action, soit une hausse de +3,7 % par rapport à 2024.
Ce dividende représente un rendement d’environ 6,0 % sur le cours de bourse et 4,5 % sur la NAV.
Commentaires de la direction
Selon la direction, la société a montré une performance solide et résiliente, avec une stratégie focalisée sur l’optimisation du portefeuille et des projets liés à la transition énergétique (bornes de recharge, photovoltaïque) pour soutenir une croissance durable.
En résumé, Patrimoine & Commerce a livré en 2025 une croissance régulière de ses revenus locatifs et de ses résultats récurrents, avec une amélioration de la valorisation de son patrimoine, une politique de dividendes en hausse, et une stratégie d’investissement active soutenant son développement.
https://patrimoine-commerce.com/wp-cont ... 5_VDEF.pdf
Principaux chiffres financiers 2025Loyers bruts (chiffre d’affaires locatif) : 57,6 M€, en hausse de +9,4 % par rapport à 2024.
Résultat net récurrent (FFO) : 33,4 M€, en progression de +8,8 %.
Résultat net part du groupe : 41,9 M€, en hausse de +2,4 % vs 2024.
Valorisation du portefeuille immobilier : 909,4 M€, soit une légère progression de +0,6 %.
Valeur nette d’inventaire (NAV) par action : 31,4€, en hausse de +4,4 % par rapport à fin 2024.
Ratio Loan-to-Value (LTV) : 42,7 %, légèrement inférieur à l’année précédente, laissant une marge d’investissement confortable.
Performance opérationnelleTaux d’occupation financier du patrimoine : 95,6 %, en amélioration.
Recouvrement des loyers et charges : 99 %, signe d’une bonne qualité des encaissements.
La société a signé 106 nouveaux baux (dont 42 renouvellements) sur l’année.
Développement et rotation d’actifsInvestissements réalisés : environ 18,3 M€ pour l’acquisition de nouveaux actifs et le développement de projets immobiliers (notamment en Bretagne, Grand-Est, Auvergne-Rhône-Alpes).
Cessions d’actifs : deux biens vendus pour un total de 11,2 M€, à des valeurs proches des expertises.
DividendeProposition de dividende de 1,40 € par action, soit une hausse de +3,7 % par rapport à 2024.
Ce dividende représente un rendement d’environ 6,0 % sur le cours de bourse et 4,5 % sur la NAV.
Commentaires de la directionSelon la direction, la société a montré une performance solide et résiliente, avec une stratégie focalisée sur l’optimisation du portefeuille et des projets liés à la transition énergétique (bornes de recharge, photovoltaïque) pour soutenir une croissance durable.
En résumé, Patrimoine & Commerce a livré en 2025 une croissance régulière de ses revenus locatifs et de ses résultats récurrents, avec une amélioration de la valorisation de son patrimoine, une politique de dividendes en hausse, et une stratégie d’investissement active soutenant son développement. https://patrimoine-commerce.com/wp-cont ... 5_VDEF.pdf