Cours : 16,65 EUR
Les résultats annuels 2022 ont été publiés et rassurent.
Voici quelques éléments :
Loyers bruts en hausse de +8,3% à 47,3 M EUR et un bénéfice en hausse de +51,7% à 47,8 M EUR.
Attention ce résultat intègre un effet de revalorisation (juste valeur des immeubles) de +15,1 M EUR.
Le dividende est en hausse de +4% à
1,30 EUR par action. Soit un rendement de 7,8% au cours actuel.
Si l'endettement est en hausse de +5,3 M EUR, il est en baisse en relatif du fait de la hausse de la valeur du patrimoine, le ratio
Loan To Value ("LTV" pour les intimes) est en baisse sur l'exercice de 1,2 pts passant de 45,2% à 44,0%.
Sur le coût de l'endettement, la société de préciser :
Dans un contexte de forte remontée des taux d’intérêts, la Société continue de bénéficier des renégociations effectuées les années passées, et des couvertures de taux mises en place. Le taux moyen ressort sur l’année 2022 à 2,07% (contre 2,04% en 2021) et 79 % de la dette brute est à taux fixe ou à taux variable couvert.
Nous voilà rassurés. A voir lors des prochains exercices si la protection sur la hausse des taux est efficace et surtout si la foncière arrive à effectivement indexer ses loyers sur l'inflation tout en maintenant un taux d'occupation stable (
94,3% au 31.12.2022). Dans l'affirmative, l'action Patrimoine & Commerce pourrait sortir en meilleure santé de l’environnement inflationniste actuel et continuer à distribuer de généreux dividendes sans mettre son bilan en danger.
L'ANR (hors droits) par action continue doucement mais sûrement de progresser de
+4,4% par rapport à juin 2022 à
28,48 EUR. C'est notre nouvel objectif de cours.
Pour le taux de capitalisation, il ressort à
7,0%. Ce qui semble prudent.
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On en profite pour tenter de répondre à la question légitime de Warren sur ce taux de capitalisation "élevé" (et donc prudent) :
Warren a écrit : ↑21 octobre 2022, 18:50
Bonjour à tous,
Evoluant dans le secteur de l'immobilier dans mon activité professionnelle, ce dossier m'a interpellé.
Ce qui semble intéressant à première vue, c'est le taux de capitalisation affiché dans tous les supports de présentation supérieur à 7% (7.2% au 31/12/2021 et 7% au 30/06/2022), cependant je ne parviens pas à retrouver ces chiffres.
En effet, au 31/12/2021, loyers bruts / patrimoine HD = 43.7 / 807 =
5,4%
et au 30/06/2022, 23.2*2 / 856 = 5,4%
Admettons que les vacants (6% des surfaces) soient valorisés au même loyer, on obtiendrait 5,6% en équivalent 100% loué.
Au delà du fait que parler de rendement brut hors droits (alors que les droits sont payés à l'acquisition) n'a pas de sens selon moi (car réellement payé à l'acquisition), je suis loin des 7%.
Enfin, et pour compléter l'analyse, les taux de financement pour cette typologie de retail parks/localisation en ce moment se situent vers 5,5% (3% d'EURSWAP + 2,5% de marge bancaire) donc continuer les acquisitions avec levier devient compliqué (impossible) lorsque le taux de rendement initial
brut est de 5,6% (soit 5.2% brut droits inclus).
Qu'en pensez-vous ?
Nous aussi on calcule un taux de capitalisation différent. En prenant les loyers bruts de 47,3 M EUR et la valorisation des immeubles (hors droits) de 841,3 M EUR, on arrive à : 47,3 / 841,3 =
5,6% pour 2022 bien inférieur au taux de 7,0% annoncé.
Alors si on regarde la petite note sur le taux de capitalisation, elle précise :
Calculé comme le rapport entre les loyers bruts annualisés (ou la valeur locative de marché en cas de vacance) pour la totalité du portefeuille et la valorisation hors droits du portefeuille, hors actifs destinés à être cédés
Et le communiqué de préciser :
Au 31 décembre 2022, la valeur d’expertise du patrimoine (hors droits et y compris actifs consolidés par mise en équivalence et actifs destinés à être cédés) s’établit à 841,3 M€, en hausse de +4,3% par rapport au 31 décembre 2021. Le taux de capitalisation des actifs en exploitation s’établit à 7,0% au 31 décembre 2022.
Le delta serait donc dans "les actifs consolidés par mise en équivalence et actifs destinés à être cédés" ? Il semblerait que oui par déduction, car nous n'avons pas d'indications précises sur la valeur retenue du patrimoine pour le calcul du taux de capitalisation présenté...
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Terminons avec les mots optimistes d'Eric Duval (gérant et commandité) :
Les solides résultats de l'exercice 2022, tant sur la performance opérationnelle que financière, confirment l'attractivité du modèle de développement du groupe en tant que première foncière cotée de retail parks low cost en France. Les plus de 50 M€ d’acquisitions et 40 M€ d’actifs arbitrés sur l'exercice démontrent notre capacité à réaliser des acquisitions ciblées mais également la bonne liquidité de nos actifs en adéquation avec les valeurs d'expertise. Portés par notre saine structure financière, et notre confiance à poursuivre une croissance durable, nous proposerons une distribution d'un dividende de 1,30 euro par action, en hausse de +4,0% par rapport à l'exercice précédent.
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lien :
Résultats 2022 | Patrimoine & Commerce