Merlin Properties (MRL) : la foncière espagnole vendue à l’objectif en moins de trois ans
Synthèse stratégique
Merlin Properties acquiert, développe et loue des bureaux, centres commerciaux et plateformes logistiques en Espagne et au Portugal. Le 17 août 2022, l’action intègre le portefeuille à 9,93 EUR. L’EPRA NTA, valeur de l’actif net tangible, atteint alors 17,10 EUR par action. La décote s’accompagne d’actifs diversifiés, d’un ratio prêt-valeur (LTV) de 31,2 % et d’une dette entièrement fixée ou couverte.
Le 28 juillet 2025, les 50 actions sont vendues à 11,84 EUR, au-dessus de l’objectif actualisé de 11,72 EUR. Entre l’entrée et la sortie, le cours progresse de +19,2 %. Dividendes inclus, frais de courtage et prélèvements à la source déduits, le gain net atteint +29,4 % en deux ans et onze mois.
Parcours de la thèse
Avant l’achat, Merlin cède son portefeuille BBVA pour 2,077 milliards EUR, avec une prime de 17,1 % sur sa valeur comptable. Le produit rembourse 699 millions EUR de dette, finance un dividende exceptionnel de 315 millions EUR et laisse 970 millions EUR pour la croissance, notamment les centres de données.
En 2022, les loyers progressent de 7,3 % à périmètre constant et l’occupation atteint 95,1 %. Le LTV recule à 32,7 %, la dette coûte 2 % en moyenne et aucune grosse échéance n’intervient avant mai 2025. Les baisses d’expertise sont partiellement compensées par l’indexation des loyers.
Le pari numérique prend forme. Trois sites sont livrés en 2023 ; mi-2024, les 60 MW de la première phase sont réservés à 90 %. Au T1 2025, les centres de données produisent 6,4 millions EUR de revenus, contre 0,4 million un an auparavant. Les revenus potentiels loués ou préloués représentent 66 millions EUR. L’occupation globale remonte parallèlement à 96,7 %.
Thèse en 3 points
1. Décote encadrée. Merlin n’était pas la foncière européenne la moins chère. La marge de sécurité venait d’une décote de 42 % sur l’EPRA NTA, d’un patrimoine diversifié et d’un endettement raisonnable.
2. Valeurs vérifiables. La vente du portefeuille BBVA au-dessus de l’expertise renforce la crédibilité des actifs publiés. Loyers indexés, occupation élevée et cessions non stratégiques avec prime soutiennent ensuite la valeur malgré la hausse des taux.
3. Sortie disciplinée. L’objectif applique le multiple historique de 0,81 fois à l’EPRA NTA actualisé. Le cours dépasse finalement cet objectif, et les Daubasses vendent malgré la progression des centres de données.
Points de vigilance
La valeur d’une foncière dépend des taux de capitalisation, du refinancement et des expertises. Les bureaux restent exposés au télétravail. Les centres de données exigent beaucoup de capital, d’électricité et une commercialisation rapide. Merlin envisage un transfert de siège si le régime SOCIMI disparaît, signe d’un risque politique concret.
Conclusion
La vente à 11,84 EUR porte le gain net, dividendes inclus et frais déduits, à +29,4 %. Les loyers ont progressé, la dette est restée mesurée et la cession BBVA a confirmé les expertises. Les centres de données ont commencé à produire des revenus, mais leur plein développement exige encore du capital. L’objectif atteint, la position est cédée sans attendre l’exécution complète du programme numérique.
Discussion communautaire à but informatif. Ne constitue pas un conseil en investissement.
Mots-clés : Merlin Properties, MRL, Espagne, foncière, SOCIMI, bureaux, logistique, centres de données, EPRA NTA, LTV
- Résumé daté du 23 juillet 2026 -
) pour un montant de 0,24 EUR / action pour le complément.
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