Softimat (SOFT) : de l’immobilier amorti à une sortie en plus-value

Synthèse stratégique

Softimat est une ancienne société informatique belge reconvertie dans l’immobilier. Le 30 juin 2017, les Daubasses achètent Softimat à 2,36 EUR. L’anomalie tient à des immeubles fortement amortis, presque aucune dette financière et des rachats d’actions suivis d’annulations. Le cours reflétait mal ce patrimoine ancien, mais la faible liquidité et une gouvernance très contestable exigeaient un catalyseur.

Les cessions immobilières, puis l’annonce d’un remboursement de capital, ont fait apparaître une partie de la valeur. Les Daubasses ont finalement vendu en juin 2020 avec une belle plus-value, sans attendre l’objectif théorique : l’incertitude managériale et de meilleures occasions justifiaient de tourner la page.

Parcours de la thèse

L’analyse initiale recensait 79 782 m² de terrains et 23 858 m² d’immeubles, acquis pour 19,28 M EUR. Les bâtiments étaient amortis à 54 %. Entre 2012 et 2016, le nombre d’actions avait reculé de 10,1 %, de 6,33 à 5,69 millions. À prix décoté, chaque annulation augmentait donc la part des actifs revenant aux actionnaires restants.

En 2019, la vente luxembourgeoise dégage 11,5 M EUR de plus-value. En janvier 2020, Jumet est cédé 6,8 M EUR, six fois sa valeur comptable. Cette transaction confirme les réserves cachées, mais reste très inférieure aux 15,8 M EUR estimés par l’équipe. L’objectif est aussitôt ramené de 8,29 à 7,02 EUR, preuve qu’une thèse patrimoniale doit s’ajuster aux prix réellement obtenus.

En avril 2020, Softimat prévoit de rendre 2 EUR par action et d’engager 5 M EUR dans un nouveau programme de rachats. Le cours avait alors doublé depuis l’achat. Pourtant, le rapport 2019 révèle aussi une indemnité de départ de 210 000 EUR pour Bernard Lescot, malgré les économies annoncées.

Thèse en 3 points

1. Décote immobilière. L’amortissement comptable masquait une valeur économique supérieure. Les ventes de Capellen et Jumet ont transformé cette réserve latente en plus-values et en trésorerie disponible.

2. Relution organisée. Softimat rachetait ses titres sous la valeur estimée puis les annulait. Le remboursement de capital de 2 EUR par action a ensuite restitué directement une partie du produit des cessions.

3. Discipline de sortie. L’équipe a corrigé sa valorisation après Jumet et n’a pas confondu potentiel résiduel avec obligation de patienter. Les Daubasses cèdent leur position le 5 juin 2020 pour réallouer le capital.

Points de vigilance

Softimat cotait au simple fixing, et son illiquidité compliquait l’achat comme la sortie. La communication tardive et le traitement des minoritaires réduisaient la confiance. En 2022, les frais de personnel atteignaient encore 612 000 EUR pour gérer cinq immeubles. Surtout, Jumet a montré qu’une forte décote comptable ne garantit pas le prix estimé : localisation, vacance et qualité du bâti restent décisives.

Conclusion

Achetée 2,36 EUR en 2017, la position est vendue près de trois ans plus tard en plus-value, après deux cessions majeures et l’annonce du remboursement de 2 EUR. Le succès vient autant des actifs cachés que de la discipline finale : lorsqu’une gouvernance médiocre entretient une décote durable, sécuriser le résultat et déplacer le capital peut valoir davantage que poursuivre le dernier euro d’objectif.

Discussion communautaire à but informatif. Ne constitue pas un conseil en investissement.

Mots-clés : Softimat, SOFT, immobilier belge, foncière décotée, activisme actionnarial, rachats d’actions, réduction de capital, gouvernance

- Résumé daté du 20 juillet 2026 -

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Softimat (SOFT) - ex Pépites PEA

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Re: Softimat (SOFT)

Message par les daubasses » 29 avril 2020, 15:44

En effet Kaijo, la transaction a été diffusée très récemment. 4 semaines après la transaction... :roll:
Si on parlait d'une entreprise standard, ce serait choquant. Mais pas tant que ça dans le cas de Softimat.

rachat semaine 14 - 2020 - 4,00e.png
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Re: Softimat (SOFT)

Message par les daubasses » 19 mai 2020, 16:52

Gros volume ce jour avec un bloc représentant 3% du capital de 138 500 actions négocié à 4,25 EUR (= 592 780 EUR) qui amène une double question :

1/ Est-ce le programme de rachat d'actions, bien muet depuis des semaines, enfin en œuvre ?

2/ Qui aurait apporté autant de titres ?

Ce pourrait être l'ancien président du Conseil d'Administration démissionnaire en février 2019 Pierre Herpain ?
Il détient / détenait (?) 180 000 actions à notre connaissance.
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Message par david2503 » 19 mai 2020, 21:14

Pierre Herpain ne détient plus les 180 000 depuis fin mars... publication de la FSMA corrigée. https://www.fsma.be/fr/herpain-pierre

138500 actions c'est le nombre exact d'actions que détenait Bernard Lescot en dehors de sa société dans le PV de l'AGO 2013 http://www.softimat.com/documents/finan ... 140527.pdf
mais je trouve cela bizarre...

David

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Re: Softimat (SOFT)

Message par Pierral » 19 mai 2020, 22:21

Bonsoir à toutes (?) et tous !

Journée peu banale s'il en est, un peu de chronologie sur le carnet d'ordre...
  • Ce matin, ordre d'achat de 222 titres qui fait monter le cours à 4,5 €
  • Vers 16 heures, aucune trace des 138 500 titres échangés dans le résumé des transactions ; et même mieux, on a en carnet un ordre de 6000 titres à 4,6 € qui rencontre l'ordre de vente de 7 334 titres au même prix. On s'attend alors à une ouverture à 4,6 € à 16h30...
  • Cet ordre disparait juste avant le fixing, et comme par magie apparait la transaction de 138 500 titres à 4,25 € à 13 heures et des poussières
Ce qui amène l'hypothèse suivante : cet ordre a donc certainement dû être traité hors marché, d'après mes connaissances sur les règles de la cotation au double fixing. En effet, en Trading At Last (TAL), seule possibilité à 13h pour le "commun des boursicoteurs", on ne peut avoir théoriquement que des échanges au dernier prix constaté lors du fixing...donc 4,3 €, prix à 11h30, pour les fameux 222 titres.
Mais qui a acheté et qui a vendu à ce prix ? Et pourquoi, sachant que la société va sous peu rembourser 2 € (soit quasiment 50 % du cours actuel) ? B Lescot ? Mais du coup je rejoins le questionnement de david2503, dans quel but ?

Bref, l'enquête et le feuilleton continuent...

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Message par les daubasses » 20 mai 2020, 09:27

david2503 a écrit :
19 mai 2020, 21:14
Pierre Herpain ne détient plus les 180 000 depuis fin mars... publication de la FSMA corrigée. https://www.fsma.be/fr/herpain-pierre
Bien vu David !
david2503 a écrit : 138500 actions c'est le nombre exact d'actions que détenait Bernard Lescot en dehors de sa société dans le PV de l'AGO 2013 http://www.softimat.com/documents/finan ... 140527.pdf
mais je trouve cela bizarre...
Ce qui signifierait qu'il renonce aux 2 EUR de remboursement de capital par action. Bonne nouvelle pour les autres actionnaires, car c'est autant de cash économisé, sauf erreur d'interprétation ?
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Re: Softimat (SOFT)

Message par Ravana » 20 mai 2020, 09:44

Pardonnez ma naïveté dans un dossier que beaucoup ici suivent depuis longtemps, mais à quelle date faut il détenir des actions pour bénéficier du remboursement de capital ?
Il est évoqué plus haut qu'il est possible que ce soit à la date de l'AG.
Si la date de l'AG était le 15 mai, vendre la semaine suivante ne permet-il pas de sécuriser sont remboursement de capital + bénéficier d'une vente au cours actuel, c'est à dire avant sa baisse de 2€ ?
"Le prix c'est ce que tu payes, la valeur ce que tu obtiens"

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Re: Softimat (SOFT)

Message par david2503 » 20 mai 2020, 10:10

Non pas de dates définitives de l'Ex div et div en capital… il faut d'abord une publication de l'AGE au moniteur belge et ensuite un délai comme mentionné dans les commentaires plus haut..

le but est peut-être
soit un besoin de liquidité immédiat
soit les deux administrateurs (Herpain et Lescot) estiment que Softimat ne vaut pas plus que 4 ou 4,25 euros pour l'instant (difficile de croire l'inverse avec de telles opérations)
soit ils ne sont plus en phase avec Logé (mais alors il faut s'attendre à la vente de plus 1 millions d'actions détenue par la société de Lescot, Lescot a déjà programmé sa succession de cette société)
comme mentionné ii :
http://www.softimat.be/documents/financ ... 181031.pdf

"Bernard Lescot est propriétaire de 138.500 titres en pleine propriété et il est aussi détenteur de droits de vote de 1.191.600 titres dont il est usufruitier et dont ses filles, Ingrid et Christina Lescot, sont nu-propriétaires en indivision."

soit un autre motif ???

Mais je pense que cela confirme peut-être que les 138 500 actions vendues hier appartenaient à B. Lescot !?

David

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Re: Softimat (SOFT)

Message par les daubasses » 26 mai 2020, 15:13

Confirmation de la transaction du 19 mai. La société a bien racheté 138 500 titres à un cours de 4,25 EUR.
Screenshot at May 26 15-10-50.png
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Re: Softimat (SOFT)

Message par les daubasses » 27 mai 2020, 10:21

Encore une belle farce que cet échange de "questions-réponses" :

https://www.zonebourse.com/SOFTIMAT-SA- ... -30674188/
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Kaijo
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Re: Softimat (SOFT)

Message par Kaijo » 27 mai 2020, 11:49

les daubasses a écrit :
27 mai 2020, 10:21
Encore une belle farce que cet échange de "questions-réponses" :

https://www.zonebourse.com/SOFTIMAT-SA- ... -30674188/
C'est Pietro Nuotatore qui a posé les question visiblement (le PV d'AG sur le site de Softimat). On y voit, entre autre, que d'autres membres de la famille loge sont représentés à cette même AG (Isabelle et Philippe Logé pour 200.000 actions chacun). Peut-être serait-t-il temps de traire la bête pour eux aussi ?

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Re: Softimat (SOFT)

Message par les daubasses » 05 juin 2020, 10:48

Les volumes sont plus modestes, mais les rachats se poursuivent !
Screenshot at Jun 05 10-41-28.png
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Re: Softimat (SOFT)

Message par les daubasses » 05 juin 2020, 18:50

Comme annoncé par mail ce jour, on a décidé de céder notre ligne :
les daubases a écrit : Après presque 3 années de galère, nous cédons notre ligne de la foncière belge à 4,26 EUR (cours de clôture du jour). Nous générons au passage une performance de +80% net. Le portefeuille est allégé d'une gestion médiocre et d'un manque total de considération des actionnaires minoritaires. On récupère ainsi 1 809 EUR.
Vous pouvez bien entendu toujours continuer à échanger sur ce titre ici.
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Re: Softimat (SOFT) - ex Pépites PEA

Message par Bn » 05 juin 2020, 19:02

J'ai un peu du mal à comprendre.
La gestion est médiocre, certes mais pas de changement (encore qu'avec le temps au final ça s'améliore, on était à -1 sur 10, on arrive péniblement au 0 pointé).
Les minoritaires sont très mal considéré (oui pas vraiment de changement, ou alors idem, ils ont arrêté de faire des procès pour rien).
Par contre le retour aux actionnaires des 2e devrait peut être faire un peu de pub à l'action (ou pas).
Mais au global, le cours à régulièrement progressé (et soyons honnêtes, vos différentes actions ont fait un peu de bruit, pour le plus grand bien de tous nos portefeuille).

Donc ma question principale, pourquoi vendre maintenant? Vous avez fait déjà tout le sale boulot difficile et il reste (au moins selon votre analyse) près de 2e par action à récupérer en plus de valeur actuelle...
Pourquoi pas il y a qq mois ou pourquoi pas après le retour aux actionnaires durant l'été. D'autant plus que le rachat d'action se poursuit.
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Re: Softimat (SOFT) - ex Pépites PEA

Message par les daubasses » 05 juin 2020, 19:09

On tourne la page. Rien ne dit que le futur sera rose même si c'est possible.

On en a marre de devoir batailler (passif très lourd) et d'avoir une épée de Damoclès au-dessus de la tête. Il est très probable que les futurs actionnaires gagnent encore de l'argent avec ce titre. Nous préférons voir ailleurs (cf. le dernier achat) et encaisser cette belle plus-values.

Vous faites comme vous voulez. Rien ne vous oblige à vendre. ;)
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Re: Softimat (SOFT) - ex Pépites PEA

Message par mivio » 06 juin 2020, 11:13

Bn a écrit :
05 juin 2020, 19:02
J'ai un peu du mal à comprendre.
La gestion est médiocre, certes mais pas de changement (encore qu'avec le temps au final ça s'améliore, on était à -1 sur 10, on arrive péniblement au 0 pointé).
Les minoritaires sont très mal considéré (oui pas vraiment de changement, ou alors idem, ils ont arrêté de faire des procès pour rien).
Par contre le retour aux actionnaires des 2e devrait peut être faire un peu de pub à l'action (ou pas).
Mais au global, le cours à régulièrement progressé (et soyons honnêtes, vos différentes actions ont fait un peu de bruit, pour le plus grand bien de tous nos portefeuille).

Donc ma question principale, pourquoi vendre maintenant? Vous avez fait déjà tout le sale boulot difficile et il reste (au moins selon votre analyse) près de 2e par action à récupérer en plus de valeur actuelle...
Pourquoi pas il y a qq mois ou pourquoi pas après le retour aux actionnaires durant l'été. D'autant plus que le rachat d'action se poursuit.
Bonjour , connaissez vous la date de versement de ces 2 euros ? Merci;

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Re: Softimat (SOFT) - ex Pépites PEA

Message par Bn » 06 juin 2020, 11:43

Cela a été discuté avant merci de lire le thread, il n'est pas très long, on a pas de date exacte, mais pas avant juillet.
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Re: Softimat (SOFT)

Message par Kaijo » 22 juin 2020, 17:28

Kaijo a écrit :
20 avril 2020, 10:16
Petite precision au niveau de la réduction de capital dans le Code des sociétés et des associations :

Art. 7:209. Si la réduction du capital s'opère par un remboursement aux actionnaires ou par dispense totale ou partielle du versement du solde des apports, les créanciers ont, dans les deux mois de la publication aux Annexes du Moniteur belge (MB) de la décision de réduction du capital, nonobstant toute disposition contraire, le droit d'exiger une sûreté pour les créances nées et non encore échues au moment de cette publication et pour les créances faisant l'objet d'une action introduite en justice ou par voie d'arbitrage avant l'assemblée générale appelée à se prononcer sur la réduction de capital. La société peut écarter cette demande en payant la créance à sa valeur, après déduction de l'escompte. A défaut d'accord ou si le créancier n'est pas payé, la partie la plus diligente soumet la contestation au président du tribunal de l'entreprise du siège de la société, siégeant en référé.
Tous droits saufs au fond, le président détermine la sûreté à fournir par la société et fixe le délai dans lequel elle doit être constituée, à moins qu'il ne décide qu'aucune sûreté ne sera fournie eu égard soit aux garanties et privilèges dont jouit le créancier, soit à la solvabilité de la société. Aucun remboursement ou paiement aux actionnaires ne pourra être effectué et aucune dispense du versement du solde des apports ne pourra être réalisée aussi longtemps que les créanciers, ayant fait valoir leurs droits dans le délai de deux mois visé à l'alinéa 1er, n'auront pas obtenu satisfaction, à moins qu'une décision judiciaire exécutoire n'ait rejeté leurs prétentions à obtenir une garantie.


Si le timing pour récupérer cet argent est important pour vous, il faut savoir que le remboursement effectif ne pourra généralement pas avoir lieu endéans les 2 mois de la publication au MB (les sociétés préfèrent généralement attendre que ce délai soit passé pour ne pas s'exposer à un quelconque risque). Si l'AG se tient le 15 mai, le dépôt aura lieu probablement dans les 10 jours. Ce qui donne approximativement fin juillet pour toucher l'argent !
La publication au Moniteur Belge a été faite en date du 18 juin 2020. Il y aura donc (a minima) un délais de 2 mois qui devra maintenant s'écouler avant de récupérer nos billes … c'est donc râté pour les vacances à Copacabana sur le compte de nos amis !!

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Re: Softimat (SOFT) - ex Pépites PEA

Message par les daubasses » 23 juin 2020, 09:20

Mais non... un peu optimisme ! Le voyage à Copacabana est juste décalé de 2 mois :D
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Re: Softimat (SOFT) - ex Pépites PEA

Message par david2503 » 25 juin 2020, 17:20

Bonjour

le rachat d'actions se poursuit de semaine en semaine
http://www.softimat.com/documents/finan ... EM2025.pdf

softimat prend les actions à 4,24 euros mais rarement au-dessus.
Il faudra attendre au minimum le mois d'aout pour voir plus clair après le détachement... et le nouveau programme de rachat de 5millions qui pourrait voir encore certain gros investisseurs se retirer de softimat..
Pour ma part, j'attend. la position va s'alléger d'elle-même ;-)

Bonne fin de journée...

David

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Re: Softimat (SOFT) - ex Pépites PEA

Message par Bn » 27 juillet 2020, 17:58

Pour ceux qui sont toujours dessus (ou pour le lecteur public): toujours des actions rachetés, fin juin: 3400 titres à 4.24 €.
Un peu de volume aujourd'hui à 4.28, on verra si Softimat a augmenté son seuil de rachat.

La déclaration disponible sur ZB: https://www.zonebourse.com/SOFTIMAT-SA- ... ropres.pdf
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Bret
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Re: Softimat (SOFT) - ex Pépites PEA

Message par Bret » 04 août 2020, 14:00

Bonjour

Le paiement exceptionnel de 2€ / actions n'a toujours pas été payé.

Est-ce normal ?

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Re: Softimat (SOFT) - ex Pépites PEA

Message par Bn » 04 août 2020, 15:21

Comme indiqué 4 messages au dessus... il faut attendre au moins mi aout!
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Re: Softimat (SOFT) - ex Pépites PEA

Message par david2503 » 05 août 2020, 09:24

Bonjour

La date du paiement est le 20/08/2020.

https://www.morningstar.com/stocks/xbru/soft/dividends

Bonne journée ;-)

David

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Re: Softimat (SOFT) - ex Pépites PEA

Message par Bret » 05 août 2020, 13:30

Merci pour vos retours.

[les daubasses : svp utilisez les points d'expérience pour remercier les intervenants. RAPPEL : chaque message = un email envoyé aux abonnés de la file]

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