Si on parlait d'une entreprise standard, ce serait choquant. Mais pas tant que ça dans le cas de Softimat.
Softimat (SOFT) : de l’immobilier amorti à une sortie en plus-value
Synthèse stratégique
Softimat est une ancienne société informatique belge reconvertie dans l’immobilier. Le 30 juin 2017, les Daubasses achètent Softimat à 2,36 EUR. L’anomalie tient à des immeubles fortement amortis, presque aucune dette financière et des rachats d’actions suivis d’annulations. Le cours reflétait mal ce patrimoine ancien, mais la faible liquidité et une gouvernance très contestable exigeaient un catalyseur.
Les cessions immobilières, puis l’annonce d’un remboursement de capital, ont fait apparaître une partie de la valeur. Les Daubasses ont finalement vendu en juin 2020 avec une belle plus-value, sans attendre l’objectif théorique : l’incertitude managériale et de meilleures occasions justifiaient de tourner la page.
Parcours de la thèse
L’analyse initiale recensait 79 782 m² de terrains et 23 858 m² d’immeubles, acquis pour 19,28 M EUR. Les bâtiments étaient amortis à 54 %. Entre 2012 et 2016, le nombre d’actions avait reculé de 10,1 %, de 6,33 à 5,69 millions. À prix décoté, chaque annulation augmentait donc la part des actifs revenant aux actionnaires restants.
En 2019, la vente luxembourgeoise dégage 11,5 M EUR de plus-value. En janvier 2020, Jumet est cédé 6,8 M EUR, six fois sa valeur comptable. Cette transaction confirme les réserves cachées, mais reste très inférieure aux 15,8 M EUR estimés par l’équipe. L’objectif est aussitôt ramené de 8,29 à 7,02 EUR, preuve qu’une thèse patrimoniale doit s’ajuster aux prix réellement obtenus.
En avril 2020, Softimat prévoit de rendre 2 EUR par action et d’engager 5 M EUR dans un nouveau programme de rachats. Le cours avait alors doublé depuis l’achat. Pourtant, le rapport 2019 révèle aussi une indemnité de départ de 210 000 EUR pour Bernard Lescot, malgré les économies annoncées.
Thèse en 3 points
1. Décote immobilière. L’amortissement comptable masquait une valeur économique supérieure. Les ventes de Capellen et Jumet ont transformé cette réserve latente en plus-values et en trésorerie disponible.
2. Relution organisée. Softimat rachetait ses titres sous la valeur estimée puis les annulait. Le remboursement de capital de 2 EUR par action a ensuite restitué directement une partie du produit des cessions.
3. Discipline de sortie. L’équipe a corrigé sa valorisation après Jumet et n’a pas confondu potentiel résiduel avec obligation de patienter. Les Daubasses cèdent leur position le 5 juin 2020 pour réallouer le capital.
Points de vigilance
Softimat cotait au simple fixing, et son illiquidité compliquait l’achat comme la sortie. La communication tardive et le traitement des minoritaires réduisaient la confiance. En 2022, les frais de personnel atteignaient encore 612 000 EUR pour gérer cinq immeubles. Surtout, Jumet a montré qu’une forte décote comptable ne garantit pas le prix estimé : localisation, vacance et qualité du bâti restent décisives.
Conclusion
Achetée 2,36 EUR en 2017, la position est vendue près de trois ans plus tard en plus-value, après deux cessions majeures et l’annonce du remboursement de 2 EUR. Le succès vient autant des actifs cachés que de la discipline finale : lorsqu’une gouvernance médiocre entretient une décote durable, sécuriser le résultat et déplacer le capital peut valoir davantage que poursuivre le dernier euro d’objectif.
Discussion communautaire à but informatif. Ne constitue pas un conseil en investissement.
Mots-clés : Softimat, SOFT, immobilier belge, foncière décotée, activisme actionnarial, rachats d’actions, réduction de capital, gouvernance
- Résumé daté du 20 juillet 2026 -
Softimat (SOFT) - ex Pépites PEA
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Si on parlait d'une entreprise standard, ce serait choquant. Mais pas tant que ça dans le cas de Softimat.
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1/ Est-ce le programme de rachat d'actions, bien muet depuis des semaines, enfin en œuvre ?
2/ Qui aurait apporté autant de titres ?
Ce pourrait être l'ancien président du Conseil d'Administration démissionnaire en février 2019 Pierre Herpain ?
Il détient / détenait (?) 180 000 actions à notre connaissance.
138500 actions c'est le nombre exact d'actions que détenait Bernard Lescot en dehors de sa société dans le PV de l'AGO 2013 http://www.softimat.com/documents/finan ... 140527.pdf
mais je trouve cela bizarre...
David
Journée peu banale s'il en est, un peu de chronologie sur le carnet d'ordre...
- Ce matin, ordre d'achat de 222 titres qui fait monter le cours à 4,5 €
- Vers 16 heures, aucune trace des 138 500 titres échangés dans le résumé des transactions ; et même mieux, on a en carnet un ordre de 6000 titres à 4,6 € qui rencontre l'ordre de vente de 7 334 titres au même prix. On s'attend alors à une ouverture à 4,6 € à 16h30...
- Cet ordre disparait juste avant le fixing, et comme par magie apparait la transaction de 138 500 titres à 4,25 € à 13 heures et des poussières
Mais qui a acheté et qui a vendu à ce prix ? Et pourquoi, sachant que la société va sous peu rembourser 2 € (soit quasiment 50 % du cours actuel) ? B Lescot ? Mais du coup je rejoins le questionnement de david2503, dans quel but ?
Bref, l'enquête et le feuilleton continuent...
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Bien vu David !david2503 a écrit : ↑19 mai 2020, 21:14Pierre Herpain ne détient plus les 180 000 depuis fin mars... publication de la FSMA corrigée. https://www.fsma.be/fr/herpain-pierre
Ce qui signifierait qu'il renonce aux 2 EUR de remboursement de capital par action. Bonne nouvelle pour les autres actionnaires, car c'est autant de cash économisé, sauf erreur d'interprétation ?david2503 a écrit : 138500 actions c'est le nombre exact d'actions que détenait Bernard Lescot en dehors de sa société dans le PV de l'AGO 2013 http://www.softimat.com/documents/finan ... 140527.pdf
mais je trouve cela bizarre...
Il est évoqué plus haut qu'il est possible que ce soit à la date de l'AG.
Si la date de l'AG était le 15 mai, vendre la semaine suivante ne permet-il pas de sécuriser sont remboursement de capital + bénéficier d'une vente au cours actuel, c'est à dire avant sa baisse de 2€ ?
le but est peut-être
soit un besoin de liquidité immédiat
soit les deux administrateurs (Herpain et Lescot) estiment que Softimat ne vaut pas plus que 4 ou 4,25 euros pour l'instant (difficile de croire l'inverse avec de telles opérations)
soit ils ne sont plus en phase avec Logé (mais alors il faut s'attendre à la vente de plus 1 millions d'actions détenue par la société de Lescot, Lescot a déjà programmé sa succession de cette société)
comme mentionné ii :
http://www.softimat.be/documents/financ ... 181031.pdf
"Bernard Lescot est propriétaire de 138.500 titres en pleine propriété et il est aussi détenteur de droits de vote de 1.191.600 titres dont il est usufruitier et dont ses filles, Ingrid et Christina Lescot, sont nu-propriétaires en indivision."
soit un autre motif ???
Mais je pense que cela confirme peut-être que les 138 500 actions vendues hier appartenaient à B. Lescot !?
David
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https://www.zonebourse.com/SOFTIMAT-SA- ... -30674188/
C'est Pietro Nuotatore qui a posé les question visiblement (le PV d'AG sur le site de Softimat). On y voit, entre autre, que d'autres membres de la famille loge sont représentés à cette même AG (Isabelle et Philippe Logé pour 200.000 actions chacun). Peut-être serait-t-il temps de traire la bête pour eux aussi ?les daubasses a écrit : ↑27 mai 2020, 10:21Encore une belle farce que cet échange de "questions-réponses" :
https://www.zonebourse.com/SOFTIMAT-SA- ... -30674188/
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Vous pouvez bien entendu toujours continuer à échanger sur ce titre ici.les daubases a écrit : Après presque 3 années de galère, nous cédons notre ligne de la foncière belge à 4,26 EUR (cours de clôture du jour). Nous générons au passage une performance de +80% net. Le portefeuille est allégé d'une gestion médiocre et d'un manque total de considération des actionnaires minoritaires. On récupère ainsi 1 809 EUR.
La gestion est médiocre, certes mais pas de changement (encore qu'avec le temps au final ça s'améliore, on était à -1 sur 10, on arrive péniblement au 0 pointé).
Les minoritaires sont très mal considéré (oui pas vraiment de changement, ou alors idem, ils ont arrêté de faire des procès pour rien).
Par contre le retour aux actionnaires des 2e devrait peut être faire un peu de pub à l'action (ou pas).
Mais au global, le cours à régulièrement progressé (et soyons honnêtes, vos différentes actions ont fait un peu de bruit, pour le plus grand bien de tous nos portefeuille).
Donc ma question principale, pourquoi vendre maintenant? Vous avez fait déjà tout le sale boulot difficile et il reste (au moins selon votre analyse) près de 2e par action à récupérer en plus de valeur actuelle...
Pourquoi pas il y a qq mois ou pourquoi pas après le retour aux actionnaires durant l'été. D'autant plus que le rachat d'action se poursuit.
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On en a marre de devoir batailler (passif très lourd) et d'avoir une épée de Damoclès au-dessus de la tête. Il est très probable que les futurs actionnaires gagnent encore de l'argent avec ce titre. Nous préférons voir ailleurs (cf. le dernier achat) et encaisser cette belle plus-values.
Vous faites comme vous voulez. Rien ne vous oblige à vendre.
Bonjour , connaissez vous la date de versement de ces 2 euros ? Merci;Bn a écrit : ↑05 juin 2020, 19:02J'ai un peu du mal à comprendre.
La gestion est médiocre, certes mais pas de changement (encore qu'avec le temps au final ça s'améliore, on était à -1 sur 10, on arrive péniblement au 0 pointé).
Les minoritaires sont très mal considéré (oui pas vraiment de changement, ou alors idem, ils ont arrêté de faire des procès pour rien).
Par contre le retour aux actionnaires des 2e devrait peut être faire un peu de pub à l'action (ou pas).
Mais au global, le cours à régulièrement progressé (et soyons honnêtes, vos différentes actions ont fait un peu de bruit, pour le plus grand bien de tous nos portefeuille).
Donc ma question principale, pourquoi vendre maintenant? Vous avez fait déjà tout le sale boulot difficile et il reste (au moins selon votre analyse) près de 2e par action à récupérer en plus de valeur actuelle...
Pourquoi pas il y a qq mois ou pourquoi pas après le retour aux actionnaires durant l'été. D'autant plus que le rachat d'action se poursuit.
La publication au Moniteur Belge a été faite en date du 18 juin 2020. Il y aura donc (a minima) un délais de 2 mois qui devra maintenant s'écouler avant de récupérer nos billes … c'est donc râté pour les vacances à Copacabana sur le compte de nos amis !!Kaijo a écrit : ↑20 avril 2020, 10:16Petite precision au niveau de la réduction de capital dans le Code des sociétés et des associations :
Art. 7:209. Si la réduction du capital s'opère par un remboursement aux actionnaires ou par dispense totale ou partielle du versement du solde des apports, les créanciers ont, dans les deux mois de la publication aux Annexes du Moniteur belge (MB) de la décision de réduction du capital, nonobstant toute disposition contraire, le droit d'exiger une sûreté pour les créances nées et non encore échues au moment de cette publication et pour les créances faisant l'objet d'une action introduite en justice ou par voie d'arbitrage avant l'assemblée générale appelée à se prononcer sur la réduction de capital. La société peut écarter cette demande en payant la créance à sa valeur, après déduction de l'escompte. A défaut d'accord ou si le créancier n'est pas payé, la partie la plus diligente soumet la contestation au président du tribunal de l'entreprise du siège de la société, siégeant en référé.
Tous droits saufs au fond, le président détermine la sûreté à fournir par la société et fixe le délai dans lequel elle doit être constituée, à moins qu'il ne décide qu'aucune sûreté ne sera fournie eu égard soit aux garanties et privilèges dont jouit le créancier, soit à la solvabilité de la société. Aucun remboursement ou paiement aux actionnaires ne pourra être effectué et aucune dispense du versement du solde des apports ne pourra être réalisée aussi longtemps que les créanciers, ayant fait valoir leurs droits dans le délai de deux mois visé à l'alinéa 1er, n'auront pas obtenu satisfaction, à moins qu'une décision judiciaire exécutoire n'ait rejeté leurs prétentions à obtenir une garantie.
Si le timing pour récupérer cet argent est important pour vous, il faut savoir que le remboursement effectif ne pourra généralement pas avoir lieu endéans les 2 mois de la publication au MB (les sociétés préfèrent généralement attendre que ce délai soit passé pour ne pas s'exposer à un quelconque risque). Si l'AG se tient le 15 mai, le dépôt aura lieu probablement dans les 10 jours. Ce qui donne approximativement fin juillet pour toucher l'argent !
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le rachat d'actions se poursuit de semaine en semaine
http://www.softimat.com/documents/finan ... EM2025.pdf
softimat prend les actions à 4,24 euros mais rarement au-dessus.
Il faudra attendre au minimum le mois d'aout pour voir plus clair après le détachement... et le nouveau programme de rachat de 5millions qui pourrait voir encore certain gros investisseurs se retirer de softimat..
Pour ma part, j'attend. la position va s'alléger d'elle-même
Bonne fin de journée...
David
Un peu de volume aujourd'hui à 4.28, on verra si Softimat a augmenté son seuil de rachat.
La déclaration disponible sur ZB: https://www.zonebourse.com/SOFTIMAT-SA- ... ropres.pdf
Le paiement exceptionnel de 2€ / actions n'a toujours pas été payé.
Est-ce normal ?
La date du paiement est le 20/08/2020.
https://www.morningstar.com/stocks/xbru/soft/dividends
Bonne journée
David
[les daubasses : svp utilisez les points d'expérience pour remercier les intervenants. RAPPEL : chaque message = un email envoyé aux abonnés de la file]