Patrimoine et Commerce (PAT) - achats d'initiés

[Snowball]

Je profite de la publication des résultats annuels pour mettre à jour les achats par Patrimoine & Commerce de ses propres actions en vue de les annuler.

En janvier, achat de 7 828 titres sur le marché soit 19 % des volumes totaux.

En février, achat de 4 978 titres sur le marché soit 24 % des volumes totaux.

Depuis trois mois, en incluant le mois de décembre dernier, ce sont donc entre un cinquième et un quart de l'ensemble des actions Patrimoine & Commerce échangées en bourse qui sont achetées par la société elle-même dans le but de les annuler.

L'ensemble de ces titres ont été achetés à un cours très inférieur à leur valeur comptable. Leur annulation à venir sera donc relutive pour les actionnaires restant. J'en suis !

Snowball

[Snowball]

Patrimoine et Commerce continue gentiment à racheter ses propres titres sur le marché.

Au mois de mars : 7.520 actions de plus à un PRU de 14,85 € pour un coût total de 112 K€. Cela représente 13 % des actions qui ont changé de main au cours du mois.

Snowball

[climatisor]

Je pose sans doute une question bête mais je m'intéressais à la valeur des immeubles possédés par PAT. Sur les résultats annuels 2020, la valorisation ressort à 800 millions. Avec 500 000 m2, ça ferait une valorisation à 1600 euros le m2. Je n'ai aucune idée des prix de ce type d'immobilier donc je ne sais pas si c'est pas cher ou cher mais je constate que cet immobilier permet 45 millions de loyers par an, un rendement très supérieur à ce qu'on pourrait trouver dans la location classique pour l'habitat (environ 17%).

J'ai trouvé sur zonebourse une dette nette à 387 millions d'euro, soit environ la moitié de la valorisation du parc immobilier, à la louche.

La capitalisation est à 200 millions à la louche encore. Donc à 200 millions j'ai environ 800 millions d'immobilier dont la moitié est à crédit, et 45 millions de loyers par an. Avec, l'entretien, les impots, l'administratif, le remboursement des prêts, le salaire des personnes qui gèrent et font vivre la société il me reste environ 20 millions de revenu par an.

Donc je me dis personnellement que c'est un très bon deal !
Désolé pour cette analyse simpliste et à la louche mais je ne suis pas très intelligent, j'investis un peu mon comme grand père qui était paysan investissais dans un âne ou dans une vache (sauf que la c'est plutôt une part de vache). Mais je me demandais si mon raisonnement est juste.

[slechart]

Désolé de te décevoir mais le rendement brut est de 5,6% (45/800).
Ce n'est pas un rendement "fou" mais comme il provient d'actifs low cost Il devrait bien résister à la crise actuelle.

[climatisor]

ha oui exact, quel idiot, j'ai inversé , ça me rappelle que j'ai eu 8 au bac en mathématique, toujours ce genre d'erreur stupide, heureusement que j'avais eu 18 en philo, mais la philo en investissement ne me servira pas trop

Oui ça fait 5,6%, en effet, c'est comme l'immobilier classique environ.

[Thufir]

ha oui exact, quel idiot, j'ai inversé , ça me rappelle que j'ai eu 8 au bac en mathématique, toujours ce genre d'erreur stupide, heureusement que j'avais eu 18 en philo, mais la philo en investissement ne me servira pas trop

Oui ça fait 5,6%, en effet, c'est comme l'immobilier classique environ.

La question est : à combien est-ce que j'achète ces 5.6%, bruts? Vous avez 4 h;-)

[Snowball]

Bonjour à tous,

Je me suis intéressé au monde des foncières à la mi-octobre 2020 avec Patrimoine et Commerce (PAT), dans lequel j’ai investi et avec Klepierre, dans lequel je n’ai pas investi. Pour me donner des points de repère dans mon étude j’avais aussi regardé Unibail, Altarea et Mercialys, dans lesquels je n’ai pas investi non plus. 6 mois et quelques vaccins plus tard, comment les cours ont-ils évolué ? Petit point d’étape, sur la base des cours de clôture d’hier :

Quelques constatations sur ce tableau :

• en achetant à la mi-octobre, le timing était très favorable. Le CAC a gagné 26 % depuis.
• Le choix de s’intéresser aux foncières il y a six mois était judicieux. Le progression moyenne des 5 titres est de 66 %.
• Le choix de Patrimoine et Commerce était lui une erreur. Le titre a gagné 11 % sur la période alors que les 4 autres s’adjugeaient en moyenne 80 %... soit la bagatelle de 7 fois plus. Mauvaise pioche !

Indépendamment des cours de bourse, où en sommes-nous aujourd’hui, quels sont les développements sur ces dossiers ? Quel titre semble avoir les meilleures chances de surperformer demain ?

Voici quelques données très agrégées concernant les comptes de résultat :

Le moins que l’on puisse dire, c’est que le secteur a souffert en 2020 avec à la fois une baisse du CA (- 11 % en moyenne) et des résultats catastrophiques. Les pertes comptables sont avant tout le reflet des révisions à la baisse de la valeur du parc locatif valorisé à la juste valeur. Les centres commerciaux ont beaucoup été fermés en 2020. Les locataires sont parfois en grandes difficultés financières. Les taux de vacances augmentent, les loyers diminuent… Pas la peine d’aller chercher bien loin les raisons de ces piètres performances.

Dans ce marasme, deux sociétés tirent mieux leur épingle du jeu : Patrimoine et Commerce et Mercialys. Elles parviennent l’une et l’autre à limiter la perte de CA et surtout, elles conservent une situation bénéficiaire. Ce n’est donc sans doute pas un hasard si Mercialys décroche la palme de la plus belle progression boursière en 6 mois. Pour PAT, qui a une meilleure performance économique que les autres mais un moins beau parcours boursier, je cherche des explications.

Peut-être du côté du bilan ?

Toutes ces sociétés sont globalement très endettées. Leur modèle économique repose d’ailleurs sur la dette et sur leur capacité à développer et à gérer des actifs dont la rentabilité économique est supérieure au coût de l’endettement qu’ils supportent. Je trouve un taux d’endettement moyen de 88 % par rapport aux capitaux propres. Les bons élèves sont Klepierre et Altarea. A l’inverse, Mercialys et Unibail, ont plus de dettes que de capitaux propres : une situation inconfortable, surtout par les temps qui courent. Patrimoine et Commerce qui avait un taux d’endettement de 103 % fin 2019 et de 105 % à fin juin 2020 a su rétablir la barre grâce à une forte génération de trésorerie ainsi que des ventes d’actifs ciblées. Je ne pense donc pas que le marché puisse sanctionner un surendettement de PAT.

Patrimoine et Commerce présente un ratio value to book de 0,56. Une très forte décote qui n’est plus présente, ni chez Altarea, ni chez Mercialys. Klepierre et Unibail présentent elles aussi de fortes décotes sur la valeur nette comptable ; mais, contrairement à PAT, elles sortent d’un exercice très déficitaire où elles ont vu leur capital propre fortement diminuer (respectivement -15 et -28 %), tandis que leur ratio d’endettement explosait.

Toujours du côté du bilan, je regarde maintenant la valeur du patrimoine immobilier :

Les autres foncières ont des actifs immobiliers valorisés comptablement entre 3.900 et 5.200 € le m2. Patrimoine et Commerce, avec son modèle de retail park low cost, valorise son immobilier 1.775 € du m2. Si j’ajoute la décote book to value qui caractérise le titre aujourd’hui, je conclue qu’en achetant du PAT on achète aujourd’hui de l’immobilier à 987 € par m2. Selon ce critère, l’acteur le plus proche est Unibail, avec actuellement un prix d’achat en bourse de 2.044 € le m2, ce qui est probablement bon marché pour de l’immobilier de qualité. Est-ce ce qui motive Xavier Niel à acheter UBW à tour de bras actuellement ? C’est bien possible.

Dernier élément de comparaison entre ces foncières : le rendement des titres sur la base de dividendes qui seront versés en 2021.

Là encore, Patrimoine et Commerce me semble en meilleure position que ses consœurs. Alors, pourquoi le titres fait-il moins bien en bourse que les autres foncières ? Deux explications me viennent à l’esprit :

• la taille du dossier, qui serait trop petit pour intéresser certains investisseurs, notamment institutionnels ;
• la structure juridique de commandite par actions qui ferait peur.

Si vous avez d’autres idées, je suis preneur.

J’ai lu en détail le DEU de Patrimoine et Commerce. Deux éléments méritent une mention ici :

• La génération de trésorerie a été très dynamique en 2020. Le cash-flow généré par l’exploitation se monte à 33 M€, pour un EBIT de 28 M€. C’est toujours un bon signe lorsque les chiffres sont plus favorables dans le tableau des flux qu’au compte de résultat. La capitalisation boursière est égale à 6,7 années de flux de trésorerie d’exploitation 2020. Pas franchement excessif, surtout en année de pandémie. De surcroît, le groupe a su gérer la situation de crise en limitant ses investissement (7 M€ contre 58 M€ annuel en moyenne sur 3 ans) et en poursuivant des ventes ciblées d’actifs : 8 M€, comme en 2019.

• La rémunération de gérance, qui a fait l’objet de commentaires et d’interrogations un peu plus haut dans la file a parfaitement joué son rôle d’amortisseur. Pour mémoire, la rémunération fixe de gérance est de 239 K€. Elle peut grimper assez haut en fonction de trois critères définis dans les statuts : le niveau des investissements réalisés, la progression de l’EBITDA et le montant des ventes d’actifs. En 2018, la rémunération de gérance s’élevait à 565 K€, en 2019 à 847 K€. En 2020, elle redescend drastiquement à 260 K€, soit -76 % ! Les critères sur les investissements et la progression d’EBITDA n’ont pas été remplis en 2020. Donc aucun bonus à ce titre. Si certains avaient peur que la structure de SCA permette à la gérance de s’accorder des avantages indus, je crois que nous avons là une démonstration éclatante que ce n’est pas le cas.

Je conclue ce message avec une citation trouvée dans le DUE d’un concurrent Altarea, qui me semble valider le business model de PAT :

« Les […] retail parks s’appuient sur des fondamentaux porteurs : une maîtrise rigoureuse des coûts à toutes les étapes (construction, loyers et charges, entretien) permettant aux enseignes d’offrir un mix prix/produit particulièrement efficace.

La réglementation croissante contre l’étalement urbain limite drastiquement la création de nouveaux retail parks, ce qui rend ce format de plus en plus rare à la location, alors même qu’il est plébiscité par les enseignes internationales en recherche de cellules plus grandes (flagships) à un prix compétitif. »

Vous l’aurez compris, je reste actionnaire ici. J’étais rentré sur la pointe des pieds mi-octobre. J’ai bien renforcé depuis. PAT est désormais ma troisième plus grosse ligne.

Snowball

[bibike]

Merci pour l'étude détaillée Snowball.

Inutile de chercher trop loin, les différences de parcours boursiers entre PAT et ses pairs sont avant tout une histoire de capitalisation boursière, de liquidité du titre (pas top sur PAT même pour nous) et de suivi (1 seul analyste sur Stockopédia avec 21,5 e pour cible).

Le temps devrait vous donner raison, le marché ne laissera pas accessible très longtemps un dividende pérenne de 8%.

[slechart]

PAT a publié son Q1 en début de semaine : http://www.patrimoine-commerce.com/wp-c ... -19-FR.pdf

Légère baisse a cause des franchises Covid, quelques investissements.
Les dernières restrictions ont à priori peu d’impact.

[Snowball]

Les rachats d'actions propres par Patrimoine et Commerce sur le mois d'avril sont dans la lignée des 6 derniers mois. 6.000 titres rachetés ou 20% des volumes totaux sur le titre. Je note que la hausse récente du cours ne ralentit pas ces achats. Dernière acquisition à 15.80 €.

Snowball

[Ravana]

Petit tour du propriétaire sur les petites foncières cotées, le Revenu à l'achat sur PAT avec objectif à 19 €.

Le Revenu_foncieres.pdf

Le Revenu - Les foncières

(559.26 Kio) Téléchargé 608 fois

[Snowball]

Les rachats d'actions propres par Patrimoine et Commerce se sont gentiment poursuivis au mois de mai. 4.300 titres rachetés ou 13 % des volumes totaux sur le titre. On est légèrement en retrait par rapport aux mois précédents. Il semble que le ou la préposé.e au rachat de titres ait pris une semaine de vacances à l'occasion de la semaine de l'ascension.

La hausse du cours modifie pas sensiblement le rythme des achats. Acquisition au plus haut à 18.24 € le 21 mai. Pour moi, le signal d'achat est encore clair.

Snowball

[Snowball]

Patrimoine et Commerce tenait son AG cet après-midi. Elle se tenait à huis clos avec une diffusion sur le site. Il est toujours possible de l'écouter via ce lien va rester actif un pendant un an. C'est un simple enregistrement audio.

Manifestement, les dirigeants sont plus doués pour leur core business que pour la communication. Je préfère quand le déséquilibre est dans ce sens… même si on frise ici la caricature. J’ai eu du mal à tenir jusqu’au bout de l’AG tellement ils ont su la rendre ennuyeuse.

Très peu de nouvelles lors de cette réunion. Presque toutes les résolutions ont été adoptées à l’unanimité, y compris celles portant sur la rémunération des dirigeants. Le nouveau programme de rachat d’action prévoit un prix d’achat maxi à 30 € par titres, hors frais. Le dividende de 1,25 € sera versé le 30 juillet. Les actionnaires auront le choix avec un paiement en actions à un taux qui n’a pas été confirmé lors de l’AG, mais qui selon le texte de projet de résolution est égal à « la moyenne des premiers cours cotés sur le marché réglementé d’Euronext à Paris aux vingt séances de bourse précédant la date de la présente assemblée générale annuelle diminuée du montant net du dividende, arrondi au centime d’euro inférieur ». Je calcule un prix de souscription de 17,36 € pour ceux qui choisiraient cette option, et ce sera mon cas (Attention, j’ai pu me tromper dans mon calcul). L’option pour le paiement du dividende en actions sera ouverte du 21 juin au 20 juillet.

Il y a eu une seule question posée par un actionnaire, la société Gestion 21, qui détient 64.000 titres, et qui demande précisément pourquoi la société ouvre cette option pour un dividendes en action alors que le cours de bourse fait apparaît une forte décote sur l’ANR.

Réponse du Conseil de Surveillance :

Tout d’abord, et à la vue du contexte incertain dans lequel nous évoluons, il nous a semblé qu’il était important pour nos actionnaires (i) de maintenir la distribution du dividende et (ii) de le conserver à un niveau au moins égal à celui de l’année dernière et en progression par rapport aux années précédentes.

En revanche, le Conseil de surveillance a jugé prudent de proposer un paiement en titres et ce pour plusieurs raisons :

- en tant que foncière spécialisée en détention d’actifs commerciaux, il est de notre devoir de faire preuve de retenue dans la distribution de dividende, notamment vis-à-vis des efforts réalisés par nos partenaires (enseignes, banques et gouvernement) ;

- même si les perspectives de reprise économique s’améliorent, il persiste des incertitudes quant à l’ampleur de la reprise et à d’éventuelles nouvelles périodes de fermeture des commerces ;

- enfin, cela permet de préserver la trésorerie de la société pour pouvoir saisir d’éventuelles opportunités d’acquisitions et/ou de croissance externe.

Bref, rien de révolutionnaire. Chez Patrimoine et Commerce, on fait du business sérieux sur une niche très intéressante. On laisse les grands shows et la communication à outrance à d’autres.

Snowball

[LaurentC]

L'option pour le versement du dividende en cash ou en actions est ouverte (au moins chez Bourse Direct).

[Timeless]

Après plusieurs recherches, je ne comprends pas comment je peux choisir entre le dividende en cash et le dividende en action. J'utilise InteractiveBrokers. Depuis hier, j'ai dans mon portefeuille une ligne "PAT.DVD". Suis-je sensé la garder pour recevoir le dividende en action ou la vendre pour recevoir le dividende en cash ? Est-ce que quelqu'un en saurait plus ? Peut-être que cela pourrait également être utile à d'autres personnes...

[Frirglish]

Vous avez regardé par là ? https://www.interactivebrokers.com/en/i ... ctionInstr

(Note. : je ne suis pas chez ib)

[Cyril]

La société a publié un communiqué à ce sujet :

VERSEMENT D’UN DIVIDENDE DE 1,25€ PAR ACTION
OPTION POUR LE PAIEMENT DU DIVIDENDE EN ACTIONS

Le prix des actions attribuées à été fixé à 17,32 EUR (on est proche du prix calculé par Snowball). Il est par ailleurs précisé dans le communiqué :

Les actionnaires pourront opter pour le paiement du dividende leur revenant en actions entre le 24 juin 2021 et le 20 juillet 2021 inclus, en adressant leur demande aux intermédiaires financiers habilités à payer ledit dividende, ou pour les actionnaires inscrits dans les comptes nominatifs purs tenus par la Société, à son mandataire (Société Générale Securities Services, Département des titres et bourse, 32 rue du Champ de Tir, BP 81236, 44312 Nantes Cedex 3). Après l'expiration de ce délai, le dividende sera payé uniquement en numéraire.

J'ai pour ma part adressé un email à Degiro et IB :

Bonjour,

La société Patrimoine & Commerce a détaché son dividende le 22 juin.
Je souhaite opter pour l’option du paiement de ce dividende en action comme le propose la société :

http://www.patrimoine-commerce.com/wp-c ... 021-VF.pdf

[Cyril]

L'option pour le paiement en action est désormais ouverte chez IB. Il faut aller dans la messagerie :

Pour Degiro, voici leur retour :

Cyril

[Snowball]

Patrimoine et Commerce est resté actif sur le front des rachats de titres en juin : + 7.502 actions propres qui seront annulées à l’occasion d’une prochaine AG.

Le prix d’achat moyen avant détachement du coupon s’est élevé à 19,05 €, avec un achat au plus cher à 19,43 €. La direction a donc poursuivi les achats en dépit de la hausse récente du cours de bourse. Il est vrai que l’on reste très en deçà de la valeur comptable du titre et de son ANR, qui tournent autour de 26 € par action. Ces achats sont donc relutifs pour les actionnaires qui restent fidèles au poste.

Les volumes globaux d’échanges ont été forts au mois de juin avec près de 70.000 titres échangés. C’est plus que les mois d’avril et mai réunis. On peut penser que certains sont venus se placer à la dernière minute pour bénéficier d’un beau rendement : 6,5 % par rapport au dernier cours avant le détachement.

Snowball

[les daubasses]

Foncière atypique

Patrimoine et Commerce.png (82.55 Kio) Consulté 51445 fois

Date d'achat : 21 juillet 2021
Cours d'achat : 17,20 EUR
Nombre de titres achetés : 25


Points forts de ce titre :

Exposition sur un immobilier pas sexy mais très rentable
On s'associe avec la famille Duval
Rachats d'actions créateurs de valeur
Objectif de cours : dernier Actif Net Réévalué = 25,70 EUR par action


Un sujet sur le forum existe depuis octobre 2020. Merci Snowball pour l'idée ! Tout y a été dit.

Consultez-le pour avoir les points positifs (et moins positifs) de cette action : Patrimoine et Commerce (PAT) [sujets fusionnés]

[cedru]

Bonjour,

merci pour cette proposition, je n'avais pas fait le lien pour l'instant avec le groupe Duval. J'ai dans dans mon entourage des anciens collaborateurs de la direction finance groupe. Ils me confirment la bonne gestion du groupe, aucune inquiétudes à ce sujet.

Concernant l'alignement avec minoritaires, les informations portées à ma connaissances ne vont pas dans ce sens, loin de là. ( je parle des entités non cotées ) Dernière infos, sa fille devraient à terme reprendre les rennes.

Bonne journée,

[Snowball]

Bonjour Cedru,

Il y a une phrase sibylline et un peu énigmatique dans votre post :

Concernant l'alignement avec minoritaires, les informations portées à ma connaissances ne vont pas dans ce sens, loin de là. ( je parle des entités non cotées )

Vous est-il possible d'être un peu plus spécifique à ce sujet ? D'avance merci,

Snowball

[Snowball]

PATRIMOINE & COMMERCE poursuit gentiment son programme de rachat d’actions propres. 8.500 titres de plus pour les mois de juillet + août, soit 18 % des volumes échangés sur la période.

Prix d’achat maxi : 17,98 € le 12 août. On est toujours très loin des 26 € de l’ANR.

La suppression de ces titres lors d’une prochaine AG sera donc relutive pour les pp.

Snowball

[Snowball]

PATRIMOINE & COMMERCE publie ce jour son résultat du premier semestre 2021.

Les chiffres sont globalement positifs… même si ici ou là, ils réservent quelques déceptions. PATRIMOINE & COMMERCE avec son modèle de retail parks low cost traverse la crise beaucoup mieux que la plupart des foncières, mais pas totalement sans dégâts

Les loyers bruts tout d’abord, sont en recul de 7,8 % à 21,7 M€. L’essentiel du recul est dû :

• au départ d’un locataire en Martinique (-0,8 M€). Le groupe a choisi de restructurer le local en le découpant en plus petites unités et en le rénovant. Ce local sera à nouveau loué en 2022.
• aux négociations liées au COVID (-0,4M€). Le groupe a consenti des avoirs et remises de loyers en période de fermeture sanitaire des magasins. Chaque fois que cela a été fait, PAT a obtenu en contrepartie une prolongation de la durée du bail. Au mois d’avril 2021, au pic des restrictions sanitaires pour cet exercice, 70 % des commerces hébergés par PAT étaient fermés. Dans ce contexte, on comprend la nécessité d'aider les enseignes clientes en sacrifiant un peu loyer à court terme pour préserver et renforcer la relation commerciale.

En raison de la baisse de loyer, le résultat d’exploitation recule lui aussi de 12,9 % à 17,6 M€.

Le coût de la dette nette recule légèrement à 4,7 M€ (contre 4,9 M€ un an plus tôt). Le taux d’intérêt moyen payé par le groupe est à son plus bas historique à 2,03 %. L’endettement net est lui parfaitement stable à 372 M€.

L’année passée, le résultat net avait été pénalisé par la réévaluation à la baisse du patrimoine immobilier avec une perte de 6,6 M€. Pour mémoire, PAT comptabilise ses retail parks à leur juste valeur, ce qui peut occasionner une forte volatilité de son résultat. Cette année, il n’y a pas de mauvaise nouvelle sur ce front-là.

Si bien qu’au final, le résultat net part du groupe s’élève à 14,4 M€, après avoir plus que doublé par rapport aux 6,8 M€ de 2020. Belle performance dans un contexte tendu !

Le bilan au 30 juin n’est pas publié à ce stade. Il faudra être vigilant aux comptes clients, le recouvrement des loyers ayant été difficile sur la période.

J'encourage tous ceux qui sont intéressés par le dossier à lire la présentation du jour. En plus de résultats, elle détaille le métier de PAT ainsi que sa stratégie.

A moyen terme, le groupe réaffirme ses objectifs :

• Un patrimoine de 1 milliards d’euros (818 M€ à ce jour),
• Un rendement supérieur à 7 %
• Un taux de distribution de dividende de 60 %.

L’ANR recule légèrement à 25,70 € par action. C’est mon nouvel objectif de cours. Par rapport au cours du jour, il montre un potentiel d’appréciation du titre de 51 %.

Je conserve bien entendu précieusement mes titres

Snowball