Patrimoine & Commerce (PAT) : décote d'ANR achetée, vendue avec +47,1 %
Synthèse stratégique
Patrimoine & Commerce détient des parcs commerciaux de périphérie, surtout dans des villes moyennes françaises. La position est achetée pendant la crise sanitaire puis renforcée lorsque la décote sur l'actif net approche 47 %. La vente à 21,80 EUR en avril 2024 rapporte +47,1 % tous frais et dividendes inclus.
La thèse naît pendant la crise sanitaire. En octobre 2020, le cours de 13,70 EUR se compare à un actif net réévalué de 26,70 EUR par action. La décote et le dividende sont élevés, mais les impayés, la dette et les fermetures de commerces imposent de la prudence. Le signal d'alignement se renforce quand Éric Duval achète 120 000 actions à 13,00 EUR pour 1,56 M EUR.
Parcours de la thèse
L'entrée en portefeuille intervient en juillet 2021 à 17,20 EUR, avec un objectif fondé sur un actif net réévalué de 25,70 EUR. Les comptes 2020 avaient montré la résistance du modèle : loyers presque stables, résultat récurrent en hausse, dividende maintenu et dette nette en recul.
La baisse de 2022 permet un renforcement à 14,45 EUR, lorsque la décote sur l'actif net approche 47 %. L'inflation soutient ensuite l'indexation des loyers, tandis que les taux renchérissent le financement. En parallèle, Patrimoine & Commerce rachète puis annule 173 867 actions, dont 56 000 acquises en 2023 à 17,51 EUR en moyenne, bien sous l'actif net publié.
En 2023, loyers et résultat récurrent atteignent de nouveaux sommets, le ratio d'endettement recule et le dividende augmente. Le cours remonte alors plus vite que l'actif net, réduisant l'asymétrie initiale.
Thèse en 3 points
1. Immobilier à rendement. Les parcs commerciaux ouverts, les loyers modérés et les enseignes nationales soutiennent l'occupation, le recouvrement et les flux distribuables.
2. Alignement visible. Les achats de la famille Duval et les annulations d'actions sous l'actif net créent de la valeur par titre, sans supprimer le risque lié à la commandite.
3. Inflation contre taux. L'indexation relève les loyers, mais l'avantage disparaît si le coût de la dette, la vacance ou les rendements immobiliers montent plus vite.
Points de vigilance
La commandite laisse la gérance Duval difficilement contestable et sa rémunération variable mérite surveillance. La dette, les expertises immobilières, les recours sur certains projets et la santé des locataires restent les principaux risques.
Les dividendes versés en actions et les augmentations de capital financent la croissance, mais peuvent neutraliser une partie des rachats. Les acquisitions doivent donc accroître les loyers et l'actif net par action, pas seulement la taille du patrimoine.
Conclusion
La vente des 55 actions à 21,80 EUR en avril 2024 rapporte +47,1 % tous frais et dividendes inclus. La décote sur l'actif net n'était plus que de 25,1 %, contre 46,9 % lors du renforcement : le capital a été réalloué avant l'atteinte complète de l'actif net.
Depuis cette sortie, les résultats 2025 portent les loyers à 57,6 M EUR, l'actif net à 31,40 EUR par action et le dividende proposé à 1,40 EUR. Pour l'actionnaire actuel, le rendement reste attractif, mais les acquisitions devront compenser la dilution et maintenir l'endettement sous contrôle.
Discussion communautaire à but informatif. Ne constitue pas un conseil en investissement.
Mots-clés : Patrimoine & Commerce, PAT, foncière cotée, parcs commerciaux, immobilier commercial, actif net réévalué, dividende, achats d'initiés, rachats d'actions, famille Duval.
- Résumé daté du 14 juillet 2026 -
