Softimat (SOFT) : de l’immobilier amorti à une sortie en plus-value
Synthèse stratégique
Softimat est une ancienne société informatique belge reconvertie dans l’immobilier. Le 30 juin 2017, les Daubasses achètent Softimat à 2,36 EUR. L’anomalie tient à des immeubles fortement amortis, presque aucune dette financière et des rachats d’actions suivis d’annulations. Le cours reflétait mal ce patrimoine ancien, mais la faible liquidité et une gouvernance très contestable exigeaient un catalyseur.
Les cessions immobilières, puis l’annonce d’un remboursement de capital, ont fait apparaître une partie de la valeur. Les Daubasses ont finalement vendu en juin 2020 avec une belle plus-value, sans attendre l’objectif théorique : l’incertitude managériale et de meilleures occasions justifiaient de tourner la page.
Parcours de la thèse
L’analyse initiale recensait 79 782 m² de terrains et 23 858 m² d’immeubles, acquis pour 19,28 M EUR. Les bâtiments étaient amortis à 54 %. Entre 2012 et 2016, le nombre d’actions avait reculé de 10,1 %, de 6,33 à 5,69 millions. À prix décoté, chaque annulation augmentait donc la part des actifs revenant aux actionnaires restants.
En 2019, la vente luxembourgeoise dégage 11,5 M EUR de plus-value. En janvier 2020, Jumet est cédé 6,8 M EUR, six fois sa valeur comptable. Cette transaction confirme les réserves cachées, mais reste très inférieure aux 15,8 M EUR estimés par l’équipe. L’objectif est aussitôt ramené de 8,29 à 7,02 EUR, preuve qu’une thèse patrimoniale doit s’ajuster aux prix réellement obtenus.
En avril 2020, Softimat prévoit de rendre 2 EUR par action et d’engager 5 M EUR dans un nouveau programme de rachats. Le cours avait alors doublé depuis l’achat. Pourtant, le rapport 2019 révèle aussi une indemnité de départ de 210 000 EUR pour Bernard Lescot, malgré les économies annoncées.
Thèse en 3 points
1. Décote immobilière. L’amortissement comptable masquait une valeur économique supérieure. Les ventes de Capellen et Jumet ont transformé cette réserve latente en plus-values et en trésorerie disponible.
2. Relution organisée. Softimat rachetait ses titres sous la valeur estimée puis les annulait. Le remboursement de capital de 2 EUR par action a ensuite restitué directement une partie du produit des cessions.
3. Discipline de sortie. L’équipe a corrigé sa valorisation après Jumet et n’a pas confondu potentiel résiduel avec obligation de patienter. Les Daubasses cèdent leur position le 5 juin 2020 pour réallouer le capital.
Points de vigilance
Softimat cotait au simple fixing, et son illiquidité compliquait l’achat comme la sortie. La communication tardive et le traitement des minoritaires réduisaient la confiance. En 2022, les frais de personnel atteignaient encore 612 000 EUR pour gérer cinq immeubles. Surtout, Jumet a montré qu’une forte décote comptable ne garantit pas le prix estimé : localisation, vacance et qualité du bâti restent décisives.
Conclusion
Achetée 2,36 EUR en 2017, la position est vendue près de trois ans plus tard en plus-value, après deux cessions majeures et l’annonce du remboursement de 2 EUR. Le succès vient autant des actifs cachés que de la discipline finale : lorsqu’une gouvernance médiocre entretient une décote durable, sécuriser le résultat et déplacer le capital peut valoir davantage que poursuivre le dernier euro d’objectif.
Discussion communautaire à but informatif. Ne constitue pas un conseil en investissement.
Mots-clés : Softimat, SOFT, immobilier belge, foncière décotée, activisme actionnarial, rachats d’actions, réduction de capital, gouvernance
- Résumé daté du 20 juillet 2026 -
Softimat (SOFT) - ex Pépites PEA
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les daubasses
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Source : avis aux actionnaires - mardi 11.08.2020 | SoftimatEn application de l’article 7:209 du Code des Sociétés, le remboursement aux actionnaires ne pourra s’effectuer qu’à l’expiration d’un délai de deux mois prenant cours le jour de la publication aux Annexes du Moniteur Belge de la décision de réduction de capital. Cette publication ayant eu lieu le 18 juin 2020. Dès lors, il sera procédé au remboursement de 2,00 EUR par action à partir du 20 août 2020 (ex-date: 18 août 2020 – record date:19 août 2020).
encore un peu d'achat de la part de Softimat avant le détachement
http://www.softimat.be/documents/financ ... EM2032.pdf
David
Le remboursement de capital a eu lieu aujourd'hui. Degiro (le courtier que j'utilise) affiche ça comme un dividende taxé à 30%. Cela est à priori une erreur puisqu'un remboursement de capital est censé ne pas être taxé. J'ai contacté le service client pour y voir plus clair. Je posterai leur réponse ici.
Bonne soirée
Matthieu
Il faut se rappeler que lorsque j'avais assisté à une AG (il y a deux ans, avec en guest principal les Daubasses) c'était un point qui semblait crucial pour B. Lescot : il ne voulait pas céder à ses deux filles des actions peu liquides (en lisant entre les lignes, nous avions compris trop peu valorisées). Il vient donc ici (et heureux hasard le 17/08/2020, soit avant le remboursement de capital de EUR 2 par action) de céder la majeure partie (+/- 90% des actions qu'il détenait) de l'usufruit de ces actions à ses deux filles. Elles les détiennent donc maintenant en pleine propriété. Cependant, il n'aura pas laisse ce trésor de guerre sans donner des consignes claires de sorte qu'il faudra faire attention aux mouvements importants de vente éventuelle dans les mois à venir (quoique N.Logé pourrait y voir l'opportunité d'atteindre le seuil des 95% requis pour réaliser une opération de squeeze out, mais c'est peu probable pour le moment). En effet, quel genre de père voudrait laisser à ses filles des actions d'une valeur inférieure au cours de bourse ? Affaire à suivre de très près donc …
Par ailleurs, j'en profite pour reprendre une des réponses au Q&A de la dernière AG qui a également son importance :
(1) Page 7 du rapport : réduction du capital par remboursement de 2,00 euro par action. Quel sera le montant net à recevoir par l'actionnaire ? 2,00 ou moins ?
Le montant net sera bien de 2,00 EUR, la Société disposant de suffisamment de capital fiscal pour ce faire. A noter que le capital fiscal de la société s’élèvera, après cette opération de réduction de capital et des rachats d’actions propres jusqu’au 30/03/2020, à 2,6M EUR pour un capital comptable de 7,0M EUR
Le capital fiscal est le capital qu'il est possible de retourner aux actionnaires sans frottement fiscal, donc sur la base du dernier nombre d'actions en circulation, celui représente encore EUR 0.6/action. De quoi peut-être envisager une distribution ultérieure ?
Une chose est sûre, cela commence doucement à bouger .... la suite au prochain épisode !
Degiro vient de verser le montant correspondant à la réduction de capital sans taxe à 30%.
Bon weekend à tous,
Matthieu
Que faut il faire a present, la garder la vendre ?
Merci
Tout au plus ce qu'on fait / que font les autres.
Les daubasses ont vendu il y a quelque temps, considérant que le cours actuel était plus correcte que l'incertitude due au management particulier et à la gestion curieuse de cette entreprise.
D'autres (dont moi) ont gardé. Dans mon humble cas, je sors progressivement en fonction de mes besoins en liquidité pour d'autres achats.
edit: Le seul catalyseur à la hausse que je vois serait de nouveaux rachats par l'entreprises/les actionnaires principaux, ou l'annonce d'un dividende (ce dernier étant peu probable à court terme puisqu'il vient d'y avoir une réduction de capital)
Semaine 33 : 296 à 4,24 €
Semaine 37 (10 & 11/09) : 945 à 2,34 €
Si je comprends bien les décomptes des publications, nous en sommes à 4 293 565 actions en circulation auto contrôle déduit.
En semaine 34 il est également fait part de la réduction de capital et du fait que :
Il convient cependant de préciser que, dès lors que l’assemblée générale des actionnaires a décidé lors de
sa réunion du 15 mai 2020 d’une réduction de capital d’un montant de 2,00 euros par action (soit un
montant total de 4.474.846 actions x 2,00 euros = 9.949.692 euros), la Société a ainsi bénéficié de cette
décision pour les 180.336 actions qui devaient encore faire l’objet d’une régularisation statutaire. La valeur
des titres acquis s’en trouve ainsi modifiée, à concurrence de 360.672 euros.
Semaine 38 : 4 238 actions à 2,34€
Semaine 42 : 11 038 titres à 2,36 €
Semaine 43 : 2 999 titres à 2,36 €
- Smart Invest Consulting détient approximativement 692.500 actions pour une valeur d'acquisition de EUR 1.385.190. Le PRU dans la société de N. Logé est donc de EUR 2/action ;
- Les actions détenues par la société sont reprises sous le poste des "immobilisations financières" : ceci sous-entend qu'il n'y a pas d'intention de les céder dans l'année (a priori jusqu'au 31/12/2020, mais on pourrait supposer que si au moment d'arrêter les comptes une cession étant envisagée, cela serait mentionné dans les comptes) ;
- Il reste une dette de +/- EUR 1.100.000 (probablement un emprunt pour le rachat des actions qui a été gages par ces mêmes actions) de sorte que la reduction de capital permettra d'apurer ce solde en 2020 et de régler également les "autres dettes" de KEUR 375 (qui reprennent généralement un C/C vis-à-vis de l'administrateur). Les mains seront donc libres.
Voyons donc voir ce que les résultats de demain nous réservent … probablement pas grand chose comme d'habitude
A oui il y a aussi le Rapport financier intermédiaire au 30/06/20.
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climatisor
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Il s'agissait d'une réduction de capital, que vous pouvez assimiler à un dividende (pour le comportement du prix de l'action) (pour les autres oui c'est simplifié mais dans ce cas, pas grave).
L'action baisse donc du montant même.
Le montant du dividende est retranché du cours de clôture précédent la date de détachement.
Le dividende sera alors perçu par l'actionnaire lors de la date de paiement. Au jour du détachement, le cours d’ouverture de l'action perd théoriquement l'équivalent du dividende sur son niveau de clôture de la veille.
A la louche je dirais même que 98% de la population FR pense cela.
Pour rappel : Un dividende c'est de l'argent qui appartenait déjà à l'actionnaire avant d'être distribué. Le versement du dividende peut être vu comme un virement bancaire d'un compte à l'autre, les deux comptes bancaires appartenant à l'actionnaire. La différence c'est que le 2nd est plus sûr quand à l'utilisation de ce cash.
Pour ceux qui se plaignent qu'une entreprise ne verse pas assez de dividendes : revendre 10% de sa position est souvent très similaire à percevoir un dividende de 10%.
Softimat ne sachant pas quoi faire de son cash aurait aussi pu aussi effectuer un rachat d'actions, cela aurait théoriquement été identique pour les actionnaires, si on considère que le prix des rachats auraient été à la juste valeur de l'entreprise.
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