Softimat (SOFT) : de l’immobilier amorti à une sortie en plus-value
Synthèse stratégique
Softimat est une ancienne société informatique belge reconvertie dans l’immobilier. Le 30 juin 2017, les Daubasses achètent Softimat à 2,36 EUR. L’anomalie tient à des immeubles fortement amortis, presque aucune dette financière et des rachats d’actions suivis d’annulations. Le cours reflétait mal ce patrimoine ancien, mais la faible liquidité et une gouvernance très contestable exigeaient un catalyseur.
Les cessions immobilières, puis l’annonce d’un remboursement de capital, ont fait apparaître une partie de la valeur. Les Daubasses ont finalement vendu en juin 2020 avec une belle plus-value, sans attendre l’objectif théorique : l’incertitude managériale et de meilleures occasions justifiaient de tourner la page.
Parcours de la thèse
L’analyse initiale recensait 79 782 m² de terrains et 23 858 m² d’immeubles, acquis pour 19,28 M EUR. Les bâtiments étaient amortis à 54 %. Entre 2012 et 2016, le nombre d’actions avait reculé de 10,1 %, de 6,33 à 5,69 millions. À prix décoté, chaque annulation augmentait donc la part des actifs revenant aux actionnaires restants.
En 2019, la vente luxembourgeoise dégage 11,5 M EUR de plus-value. En janvier 2020, Jumet est cédé 6,8 M EUR, six fois sa valeur comptable. Cette transaction confirme les réserves cachées, mais reste très inférieure aux 15,8 M EUR estimés par l’équipe. L’objectif est aussitôt ramené de 8,29 à 7,02 EUR, preuve qu’une thèse patrimoniale doit s’ajuster aux prix réellement obtenus.
En avril 2020, Softimat prévoit de rendre 2 EUR par action et d’engager 5 M EUR dans un nouveau programme de rachats. Le cours avait alors doublé depuis l’achat. Pourtant, le rapport 2019 révèle aussi une indemnité de départ de 210 000 EUR pour Bernard Lescot, malgré les économies annoncées.
Thèse en 3 points
1. Décote immobilière. L’amortissement comptable masquait une valeur économique supérieure. Les ventes de Capellen et Jumet ont transformé cette réserve latente en plus-values et en trésorerie disponible.
2. Relution organisée. Softimat rachetait ses titres sous la valeur estimée puis les annulait. Le remboursement de capital de 2 EUR par action a ensuite restitué directement une partie du produit des cessions.
3. Discipline de sortie. L’équipe a corrigé sa valorisation après Jumet et n’a pas confondu potentiel résiduel avec obligation de patienter. Les Daubasses cèdent leur position le 5 juin 2020 pour réallouer le capital.
Points de vigilance
Softimat cotait au simple fixing, et son illiquidité compliquait l’achat comme la sortie. La communication tardive et le traitement des minoritaires réduisaient la confiance. En 2022, les frais de personnel atteignaient encore 612 000 EUR pour gérer cinq immeubles. Surtout, Jumet a montré qu’une forte décote comptable ne garantit pas le prix estimé : localisation, vacance et qualité du bâti restent décisives.
Conclusion
Achetée 2,36 EUR en 2017, la position est vendue près de trois ans plus tard en plus-value, après deux cessions majeures et l’annonce du remboursement de 2 EUR. Le succès vient autant des actifs cachés que de la discipline finale : lorsqu’une gouvernance médiocre entretient une décote durable, sécuriser le résultat et déplacer le capital peut valoir davantage que poursuivre le dernier euro d’objectif.
Discussion communautaire à but informatif. Ne constitue pas un conseil en investissement.
Mots-clés : Softimat, SOFT, immobilier belge, foncière décotée, activisme actionnarial, rachats d’actions, réduction de capital, gouvernance
- Résumé daté du 20 juillet 2026 -
