Patrimoine et Commerce (PAT)

Idées d'actions proposées par la communauté + pistes d'investissement proposées par les daubasses hors portefeuilles
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Snowball
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Message par Snowball » 16 octobre 2020, 08:03

J’ai pris ma voiture ce matin pour aller dans un centre commercial… et sans m’en rendre vraiment compte, je suis arrivé au royaume de la décote sur actif net. Parti pour acheter une nouvelle souris d’ordinateur, je me suis trouvé dans un monde où le ratio value to book est actuellement en moyenne sous les 0,40, avec une pointe à 0,16.

Mais petit retour en arrière pour revenir à l’origine de ce voyage. Le 9 octobre, Eric Duval, Gérant et actionnaire de référence de la société Patrimoine et Commerce, a acheté sur le marché 193 actions de sa société à 13,45 €. Cet achat fait suite à 7 autres opérations similaires. Au total depuis le 25 septembre, Éric Duval a acquis 4 703 titres PAT pour un coût total de 62 K€. Le montant est modeste, mais j’ai eu envie d’en savoir plus sur ce dossier pour différentes raisons exposées plus bas.

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Message par Snowball » 16 octobre 2020, 08:13

La société

Patrimoine est Commerce est une foncière, qui se présente comme le leader français du retail park low cost. Le credo de la société est le suivant : « Notre réussite repose sur un concept fort et revendiqué : proposer aux enseignes des loyers et des charges les plus faibles possibles. C’est ce qui donne notre spécificité low cost, terme positif pour nous qui rime avec prix maîtrisés ».

PAT gère 76 retail park, c’est-à-dire des galeries marchandes et des centres commerciaux en périphérie des villes, le plus souvent voisins d’hypermarchés. Au total, PAT dispose de 502 000 mètres carrés de surfaces commerciales. Les clients sont des grandes enseignes de distribution : Afflelou, Boulanger, CIC, Conforama, Cultura, Darty ou Décathlon pour ne citer qu'eux. Dans chaque retail park, il y a un grand parking pour permettre à une quinzaine d’enseignes d’accueillir leurs clients.

Le groupe vante un taux d’occupation de 94 % dans ses retail parks et un turnover à peine supérieur à 1 %. En 2019, le taux d’impayés était contenu à 1,4 %.

Le développement de ces dernières années a été très soutenu. En 10 ans le patrimoine a quadruplé, l’ANR a été multiplié par 5. Sur les cinq dernières années, les revenus ont progressé en moyenne de 12,2 % par an pour atteindre 55 M€ (charges locatives refacturées incluses) en 2019. Plus remarquable peut-être, sur le S1 2020, en pleine épidémie de COVID, l’activité a continué à progresser avec + 5 % par rapport au S1 2019.

Il va sans dire que l’avenir risque d’être moins rose pour ce type de centres commerciaux. Certains clients de PAT vont être fragilisés par la crise et seront dans l’incapacité à honorer leurs loyers. D’autres voudront renégocier à la baisse. On peut également craindre pour PAT un recul de l’activité global dans ces commerces de périphérie au profit notamment des achats sur internet. Une bonne dose de prudence s’imposera donc lors de la phase de valorisation.

L’actionnariat du groupe est stable avec 25 % du capital pour le fondateur et gérant, Eric Duval. A ses côtés, on trouve la famille Vergely avec 8 % du capital. Les institutionnels détiennent collectivement 45 % avec notamment Prédica pour 21 % et la Banque Populaire pour 10 %. Le flottant est d’environ 22 %.

Patrimoine et Commerce est coté sur Euronext, compartiment B. Le groupe n’est pas éligible au PEA.

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Message par Snowball » 16 octobre 2020, 08:14

Suivi des achats des initiés

Les récents achats en bourse d’Éric Duval sont un petit évènement. Le fondateur de PAT n’a pas l’habitude d’intervenir sur le marché. La dernière fois qu’il l’avait fait, c’était en février 2014. Il avait alors déboursé 231 K€ pour 13 000 titres, à un cours moyen de 17,80 €. Le cours avait ensuite connu une petite embellie, touchant 19,25 € un an plus tard puis 20,30 € début 2017.

Ni Éric Duval ni les structures familiales qu’il contrôle n’ont vendu des titres PAT sur le marché.

Au rayon des achats d’initié, je note également que PREDICA, deuxième actionnaire de PAT et présent au conseil d’administration a renforcé sa position fin juillet avec 250.000 titres à un prix de 13,76 € pour une somme totale de 3,5 M€. Il s’agit de l’option de paiement du dividende en action. Le précédent achat de PREDICA marquait son entrée au capital de PAT en août 2014 : 2.400.000 titres pour 47 M€.

Le retour à l’achat des deux principaux actionnaires m’interpelle. Au cours actuel, soit 13,70 €, PAT a perdu 19 % depuis le premier janvier et 35 % en trois ans. Sommes-nous réellement revenu sur des niveaux d’achat ?

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Message par Snowball » 16 octobre 2020, 08:16

Les comptes

Avant de rentrer dans l’étude des chiffres, je fais une précision importante : l’immobilier de Patrimoine est Commerce est valorisé selon le principe de la juste valeur. Vive l’IFRS 13 ! Le groupe retient une méthode de rendement avec un taux de capitalisation de 7,2 %. Dans ce système, c’est la valeur des loyers qui détermine la valeur de l’immobilisation. Il n’y a aucune référence au coût de revient. Les immeubles valorisés à la juste valeur ne sont pas amortis.

La valeur des immeubles est réajustée à chaque clôture comptable et PAT comptabilise chaque année une variation des justes valeurs qui rentre dans le résultat opérationnel.

Comptes annuels au 31/12/2019

Sans surprise les immeubles de placement représentent 90 % du total bilan avec 791 M€. Bonne nouvelle il n’y a pas de goodwill. Le BFR est très faible.

La structure de financement est la suivante : 388 M€ de capitaux propres et 402 M€ de dette nette. Le ratio dette nette sur Capitaux propres est donc de 1,03. En légère croissance chaque année. Ce ratio était de 0,89 en 2015. La croissance se finance en partie par la dette. C’est un point négatif pour PAT qui arrive dans la crise avec un taux d’endettement élevé qui lui laissera peu de marges de manœuvre en cas de coup dur.

La capitalisation boursière ce 15 octobre, est de 203 M€ sur la base d’un cours à 13,70 €. On a donc un ratio value to book très inférieur à 1 : 0,55. Chasseurs de daubasses, réveillez-vous ! Autre façon de constater la décote actuelle sur l’actif net : le calcul de l’actif net réévalué par action ou ANR. Celui-ci se monte à 26,7 € au 31 décembre 2019.

Le nombre de titres en circulation a progressé de 12 % au cours des 6 derniers exercices. Là aussi, la croissance a un prix.

Les capitaux propres ont augmenté ces 5 derniers exercices à un rythme annuel moyen de 5,8 %. Lorsque l’on prend plus en compte la distribution de dividendes, on obtient une création de valeur moyenne de 13,7 %. Très bon rendement pour l’actionnaire.

Au compte de résultat :

• Croissance régulière de l’activité pour atteindre le niveau record de 55 M€, charges locatives refacturées incluses, en 2019.
• Le résultat opérationnel se monte à 35 M€, après prise en compte d’une perte de valeur des immeubles de placement de 4 M€. Ce niveau de résultat est compris dans la fenêtre observée depuis 2015 : 32 à 38 M€ de résultat opérationnel ces 5 dernières années.
• Le résultat net comptable, part du groupe, s’élève à 26 M€, là encore dans la moyenne des performances observées depuis 5 ans, avec un RNCPG compris entre 24 et 29 M€. On peut regretter que la croissance de l’activité ne se traduise pas mieux sur la ligne du bas. On peut aussi se réjouir d’un PER à 7,91.

Le Return On Equity moyen sur les 5 dernières années est de 7,4 %. En 2019, c’était 6,6 %.

L’exploitation génère beaucoup de cash-flows : 174 M€ en cumulé sur 5 ans dont 45 M€ en 2018 et en 2019… pour une capi de 203 M€. Patrimoine et commerce fait le choix de réinvestir cette trésorerie dans des nouveaux projets : 207 M€ d’investissements cumulés, nets des cessions en 5 ans. La CAF ne suffisant pas, le groupe a dû s’endetter et augmenter son capital.

Si le groupe arrêtait d’investir, il lui faudrait 9 ans de cash-flows actuels pour rembourser intégralement sa dette.

Comptes semestriels au 30/06/2020

Du fait des distributions de dividendes, les capitaux propres ont légèrement diminué à 377 M€. La dette nette a elle aussi un peu reculé à 397 M€. Le gearing reste donc quasiment inchangé à 1,05. L’ANR par titre a reculé à 25,96 € au 30 juin 2020. Une baisse de 2,8 % en 6 mois.

Je relève que le compte client au 30 juin a augmenté de 41 % par rapport au 30 juin 2019. Cela laisse présager de possibles difficultés de paiement pour les loyers et peut-être de provisions à venir.

Le compte de résultat montre une activité en croissance de 5 % par rapport à 2019. Les résultats sont assez similaires à ceux de 2019 à une exception près : les réévaluations à la juste valeur des immeubles. En 2019, cette opération se soldait par une perte de 2,1 M€. En 2020 c’est 6,6 M€ de perte. Côté positif : PAT intègre en temps réel la perte de valeur de ses centre commerciaux. Côté négatif : le résultat opérationnel baisse de 4 M€ passant de 16 M€ en 2019 à 12 M€ en 2020. Le RNC part du groupe suit le même chemin passant de 12 M€ à 7 M€. Rien de catastrophique à ce stade, le groupe reste bénéficiaire.

Si le S2 devait ressemble au S1, ce qui est généralement le cas, car il n’y a pas de saisonnalité dans cette activité, on aurait un RNC PG de 14 M€ en 2020… soit un PER à 14 au prix actuel.

La génération de cash-flow a été très correcte au S1 2020. La CAF corrigé des paiements d’impôt est à un excellent niveau à 20 M€. Le BFR s’étant bien dégradé pour cause de comptes client qui explose, le cash généré par l’exploitation est de 12 M€ seulement, contre 17 et 19 M€ en 2019 et 2018. La bonne nouvelle vient du côté des investissements. Sur 6 mois, le groupe a plus vendu (6 M€) qu’investi (5 M€). la cash-flow d’investissement génère donc 1 M€ additionnel, ce qui a permis au groupe de se désendetter un peu.

En dépit de la crise, le groupe a maintenu son dividende de 1,25 € par titre (plus de 9 % de rendement !) offrant la possibilité d’un paiement en action à un cours de 13,76 €. Une option qu’ont retenu 80 % des actionnaires.

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Message par Snowball » 16 octobre 2020, 08:18

La valorisation

Là, j’avoue que je suis dans le dur. Le modèle d’ANR repose sur la valeur des loyers à venir et s’apparente donc à une méthode de DCF. Dans le contexte actuel, c’est un peu de la divination. Pas un exercice sur lequel je suis très doué.

Seuls les comparables fournissent un point de référence intéressant ici. J’ai comparé Patrimoine et Commerce à 4 autres foncières : Klepierre, Altaréa, Marcialys et Unibail Rodamco. Chacune a ses spécificités et les comparaisons ne sont pas forcément parfaites… mais on est globalement sur les mêmes business models.

Le ratio moyen de value to book de ces 5 acteurs est de 0,40. PAT est donc plus cher que le secteur avec ses 0,52 ! La palme revient ici à URW avec un ratio value to book de 0,16. Retraité des goodwill, ce même ratio (capitalisation / (capitaux propres – goodwill)) est de 0,42 en moyenne.

Les ratios VE / REX et VE / RNC du secteur ne mettent pas non plus en évidence un sous-valorisation notoire de PAT.

Bref, le secteur d’activité a un avenir bien incertain. Il est actuellement massacré en bourse. Patrimoine est commerce est déjà bien endettée… et pourtant j’ai envie d’y croire. La communication me semble très transparente. La crise est gérée de manière très active tant auprès des clients que des frais de structure et de l’endettement. Les actionnaires ont renouvelé leur confiance ces dernières semaines en rachetant (certes faiblement) sur le marché. Le modèle low cost de PAT me semble avoir de beaux jours devant lui. Et la décote sur l’ANR est massive.

J’ai donc pris une toute petite position à 13,67 € par titre en incluant les frais. Je vais maintenant la suivre de très près pour voir s’il faut renforcer ou pas cette ligne.

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Message par les daubasses » 16 octobre 2020, 10:12

Belle proposition Snowball !

Il sera intéressant de suivre si les créances accumulées (loyers facturés mais non payés) durant le S1 vont être payées au fil de l'eau ou si elles vont se transformer en créances douteuses voire pire en pertes pures.

Quid de l'échéancier de la dette ?
S'il est suffisamment lointain, on peut faire le dos rond et ne pas encaisser de loyer pendant quelques mois. S'il y a des amortissements annuels élevés et/ou des échéances à court terme, ce peut être une autre histoire...

Dans le portefeuille de locataires, il serait bon aussi de faire le tour et de voir si certains mettent la clef sous la porte. Bref, il y a certainement du potentiel mais le risque n'est pas nul... d'où le prix actuel !

Dans un genre un peu similaire, on a ce titre dans le portefeuille daubasses 2. Là aussi c'est bradé (+ bas de 11 ans !) sur fonds de très fortes incertitudes. C'est aussi dans ces moments sous tension qu'on peut faire de bonnes affaires.
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Message par Snowball » 16 octobre 2020, 12:21

Merci Les Daubasses,

Bien entendu le dossier est risqué... mais c'est un risque que je suis prêt à prendre car si Patrimoine et Commerce sort du bazar actuel sans trop de casse, alors on doit pouvoir faire fois deux sur le titre. Risque plus important, espérance de gain meilleure : on est en terrain connu sur ce forum.

Je ne mettrai pas tout mon portefeuille sur ce type de dossier. Mais une petite ligne me semble raisonnable. J'envisage même de compléter avec d'autres foncières qui sont particulièrement décotées.

Pour ce qui est de l'échéance de la dette. La dette brute est de 432 M€ au 30 juin 2020 (dette nette 397 M€). Les échéances sont les suivantes :

à un an : 65 M€
à deux ans : 39 M€
à trois ans : 41 M€
à quatre ans : 44 M€
à cinq ans : 50 M€
Au delà de 6 ans : 191 M€

La première échéance est un peu lourde, mais PAT dispose de 40 M€ en trésorerie et conserve un rythme de génération de trésorerie intéressant. Le groupe a très peu de dépenses d'exploitation. S'il arrête les investissements, ce qui a été fait au S1, il devrait passer la crise... à condition que celle-ci veuille bien s'arrêter un jour !

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Message par les daubasses » 21 octobre 2020, 10:47

Encore une petite question : comment expliquez-vous l'augmentation régulière des actions en circulation d'environ 5% par an sur les 5 dernières années ?
Octroi d'actions aux managers (si oui, avec des conditions de résultats ?) ou augmentations de capital pour financer des actions ? Ou un mix des 2 ?

Merci pour vos retours.


---
Quelques informations supplémentaires :

- il manque dans votre décompte d'achat d'actions par Eric Duval cette transaction (lien) : 120 000 actions achetées @ 13,00 EUR le 12 octobre dernier. Soit une somme de 1,56 M EUR. Et là on a le plus gros achat depuis des années ;

- 20 boutiques devraient fermer car en faillite (enseignes La Halle et Orchestra) ;

- un programme de rachat d'actions a été voté en AG et il est actif. Fait suffisamment rare pour le souligner. Le but : annuler les actions rachetées. Malheureusement il porte sur un maximum de 0,5% du capital ;

- l'activité du T3 a été publié (lien) :
Eric Duval a écrit :
Nous sommes confiants dans les fondamentaux et la résilience de notre business model de retail parks low cost en France. La qualité de notre portefeuille, la solidité de notre structure financière associées à notre savoir-faire unique sont des atouts précieux pour surmonter cette période inédite et exceptionnelle.
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Message par Tutur » 21 octobre 2020, 11:40

Eric Duval réinvestit massivement dans PAT avec un achat de 120 000 actions le 12 octobre à un prix de 13,00 € soit une somme de 1,56 millions d'euros.

N'ayant jamais réalisé de plus-value sur PAT, je pense que le gérant est surtout intéressé par le rendement sur dividende de 9% mais je serais ravi d'avoir l'avis de Snowball ! :)

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Message par les daubasses » 21 octobre 2020, 22:46

Issu du sujet Klepierre concernant une tentative de valorisation du m² payé actuellement en bourse :
les daubasses a écrit :
21 octobre 2020, 22:44
Snowball a écrit :Concrètement, cela veut dire qu’au cours de bourse actuel, les 5,5 millions de m2 de Klepierre sont valorisé à 4 200 * (1 - 65%) = 1 470 €. Acheter du Klepierre aujourd’hui c’est donc acheter des murs de commerces à moins de 1 500 € du mètre.
Excellent cette estimation de prix ! Est-ce moins cher payé que la concurrence ?
Ce n'est pas le même métier, mais au cours actuel, on paie combien pour le m² pour les retails park de Patrimoine et Commerce ?

En se référant au rapport du S1 2020, l'actif net réévalué de Patrimoine et Commerce est de 788,6 M EUR hors droits pour 502 000m² de surface commerciale. Soit une valorisation au m² de : 1 571 EUR.

Le cours actuel est de 13,90 EUR pur un ANR par action hors-droit de 25,96 EUR au 30.06.2020.
Comme on décote actuellement de : 13,90 / 25,96 -1 = 46,5%.

En appliquant la même logique que pour Klepierre, on paie actuellement en bourse le m² de locaux commerciaux dans des retail parks par le biais d'actions Patrimoine et Commerce : 1 571 - 46,5% = 840 EUR / m². Qui dit mieux ?


Source : rapport semestriel 2020 - Patrimoine et Commerce
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Message par Snowball » 22 octobre 2020, 07:53

Bonjour Les Daubasses, bonjour Tutur,

Merci pour votre vigilance. En effet, il y a une nouvelle déclaration AMF pour des achats par Éric Duval : près de 1,6 M€, un montant significatif. Cette déclaration n’était pas encore en ligne lorsque j’ai publié mon post initial. Il y a d’ailleurs encore un nouvel achat sur le site AMF ce jour : 133 titres à 13,55 € en date du 20 octobre. Éric Duval est décidemment à l’achat en ce moment. Cela me donne envie de renforcer ma position.

Tutur, est-ce que Éric Duval rachète pour profiter d’un cours bas, en espérant faire une belle opération lorsqu’il vendra ses parts, ou pour bénéficier d’un rendement de 9 % ? je l’ignore. Peut-être un peu des deux. Toujours est-il qu’avec les informations dont il dispose sur sa société, il juge que le moment est opportun pour acheter. Pour moi, c’est un signal d’achat qui est clair.

Les Daubasses, les augmentations de capital sont exclusivement le résultat de l’option pour un paiement du dividende en titres qui a été offert en 2016, 2017, 2018 et 2020.

En 2020 par exemple, le dividende sur résultat 2019 s’élevait à 1,25 €, soit un montant global de dividende à payer de 17,3 M€. Les actionnaires avait le choix entre un paiement cash ou un paiement en titres avec un prix pour les titres nouveaux de 13,76 €. 79,35 % des actionnaires ont choisi le paiement en titres. C’est donc 13,7 M€ de dividendes qui ont été payés en titre, à un cours de 13,76 €. Patrimoine et commerce a donc créé à cette occasion 997.343 titres.

Pour compléter la réponse à votre question, il n’y a pas de programme d’actionnariat salarié ou de stock option chez Patrimoine et Commerce. Et personnellement, cela me va très bien comme ça !

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Message par les daubasses » 22 octobre 2020, 11:31

Un dernier point de surveillance : quid du statut de la société en SCA = Commandites par actions, avec en Gérant commandité la société d'Eric Duval. Il est donc indéboulonnable, peut potentiellement prendre toutes les décisions de gestion en plus d'avoir accès à une "rémunération de la gérance" variable indexée sur une création de valeur. Un calcul bien complexe...

Cf. p.21 : la 29ème résolution votée en AG 2020.
La rémunération variable sera déterminée sur la base des trois éléments suivants :

(i) la progression de l’EBITDA consolidé du groupe formé par la Société et ses participations entre l’EBITDA de l’exercice N et l’EBITDA de l’exercice N-1 retraité
(ii) la valeur des investissements réalisés, et
(iii) la valeur des désinvestissements / cessions réalisées.

Pour le point (i), la rémunération variable sera égale à 10% de la progression d’un exercice à l’autre de l’EBITDA consolidé. Cette variation sera calculée par différence entre l’EBITDA de l’exercice N et l’EBITDA retraité de l’exercice N-1, laquelle variation devra nécessairement être positive pour que la Gérance puisse prétendre à une rémunération à ce titre.
Résolution adoptée à 99,57% des voix (source) :
Patrimoine et Commerce - résolution 29 - AG 2020.png
cliquez sur l'image pour l'agrandir

Est-ce abusif ? Est-ce que ces conditions sont classiques ?

Est-ce que les intérêts entre les actionnaires commandités les actionnaires commanditaires (nous si nous achetons des actions sur le marché) sont alignés ?
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Message par Snowball » 22 octobre 2020, 16:53

Bonjour les Daubasses,

Poser la question des sociétés en commandite par actions, c’est y répondre. C’est bien entendu une organisation juridique qui respecte mal les actionnaires avec une gérance qui est indéboulonnable et qui permet à une personne seule ou à une famille de contrôler une société sans en être majoritaire. C’est une organisation qui peut faire peur aux actionnaires… parfois à juste titre.

Je suis malheureusement bien placé pour le savoir : je suis actionnaire de Bonduelle qui est aussi une SCA. Je trouve que cette valeur est très sous-valorisée par rapport à son potentiel. Une explication fréquemment avancée pour expliquer cette piètre performance boursière est la structure de commandite. La famille Bonduelle contrôle juridiquement sa société sans en être majoritaire. Il semble que cela inquiète certains institutionnels qui hésitent à rentrer sur le dossier.

Pour revenir à Patrimoine et Commerce : les rachats récents et importants du gérant, Éric Duval suggèrent qu’il considère intéressant d’acheter au cours actuel. Il est intouchable comme gérant par la commandite, ce n’est donc pas pour accroître son contrôle qu’il rachète. C’est parce qu’il juge l’opération financièrement intéressante. Moi, cela me rassure plutôt.

Je note aussi que les institutionnels présents chez PAT ne semblent pas découragés par l’organisation juridique. Prédica, pour ne citer qu’eux, ont choisi un paiement du dividende en actions en juillet dernier. J’y vois un signe de confiance dans la gérance.

Reste la question de la rémunération variable d’Éric Duval. Nous aurons tous une idée sur la question, et votre avis est sûrement beaucoup plus qualifié que le mien. Pour ma part, je trouve les bonus prévus particulièrement avantageux pour le gérant. Mais j’espère malgré tout qu’il va toucher de gros bonus, car cela signifierait que l’EBITDA et l’activité progressent.

Pour finir sur ce sujet, je lis page 144 du dernier DUE que la rémunération de gérance s’est élevée à 847 K€ en 2019, contre 565 K€ en 2018 et 1 057 K€ en 2017. La partie fixe est de 230 K€ environ. La partie variable est principalement générée par la progression de l’EBITDA. C’est en effet beaucoup d’argent vu la taille de la structure. Ce n’est pas non plus le scandale du siècle.

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Message par les daubasses » 22 octobre 2020, 17:52

Snowball a écrit :
Pour revenir à Patrimoine et Commerce : les rachats récents et importants du gérant, Éric Duval suggèrent qu’il considère intéressant d’acheter au cours actuel. Il est intouchable comme gérant par la commandite, ce n’est donc pas pour accroître son contrôle qu’il rachète. C’est parce qu’il juge l’opération financièrement intéressante. Moi, cela me rassure plutôt.
On est d'accord, Eric Duval achète des titres et se met dans la même position que les actionnaires commanditaires. Ses achats sont des bons signaux qui contre-balancent grandement la "peur" liée au statut juridique de la société où tout serait fait à l'avantage de l'actionnaire commandité.

Comme tout investissement, on ne peut jamais être sûrs de tout. On peut empiler les points positifs et les points négatifs. Et à un moment, faut se mouiller. Y aller ou pas. ;)
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Message par les daubasses » 23 novembre 2020, 11:50

La société rachète de plus en plus d'actions sur le marché à des prix de plus en plus élevés.
Le but : annulation, comme indiqué dans les fichiers.

Cliquez sur les images pour les agrandir :


o 627 actions à 14,86 EUR
Patrimoine et Commerce_rachats actions 30.10.2020 (627 actions à 14,86 EUR).png
Source : http://www.patrimoine-commerce.com/wp-c ... ctobre.pdf

o 744 actions à 14,92 EUR
Patrimoine et Commerce_rachats actions 06.11.2020 (744 actions à 14,92 EUR).png
Source : http://www.patrimoine-commerce.com/wp-c ... vembre.pdf

o 1 284 actions à 15,89 EUR
Patrimoine et Commerce_rachats actions 13.11.2020 (1 284 actions à 15,89 EUR).png
Source : http://www.patrimoine-commerce.com/wp-c ... re-pdf.jpg

o 2 130 actions à 15,18 EUR
Patrimoine et Commerce_rachats actions 20.11.2020 (2 130 actions à 15,18 EUR).png
Source : http://www.patrimoine-commerce.com/wp-c ... vembre.pdf

les quantités restent modestes en absolue mais importantes au regard de la faible liquidité de l'action.

Cela semble plutôt positif. Un avis Snowball ?
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Message par Snowball » 23 novembre 2020, 16:34

Merci à l’équipe des Daubasses pour votre suivi sur ce dossier, auquel je crois beaucoup (et de plus en plus).

Patrimoine et Commerce rachète ses titres sur le marché pour les annuler. Est-ce une bonne nouvelle pour l’actionnaire que je suis ? Tout dépend de la valeur et du prix d’achat. Ici, la société rachète aux alentours de 15 € des actions dont l’ANR et la valeur comptable est d’environ 26 € par titre*. L’opération actuelle de rachat de titres et leur annulation à venir est donc extrêmement relutive pour les actionnaires restants. C’est bien entendu une EXCELLENTE nouvelle pour moi.

Par ailleurs, ces achats m’évoquent quelques réflexions :

• Une société qui procède ainsi est une société qui est assez sereine sur sa trésorerie. Si PAT était vraiment coincée financièrement en cette nouvelle période de confinement, la direction cesserait ses achats. Même si les montants de ces dernières semaines sont modestes (je calcule un montant global d’achat de 72 K€), l’existence même de ces achats montre qu’il n’y a pas trop de tension au niveau du cash
• En semaine 44, la société a racheté 627 titres ; en semaine 45 : 744 titres ; en semaine 46 : 1.284 titres et en semaine 47 : 2.130 titres. N’y aurait-il pas une accélération ??
• Les volumes sont limités. Je note quand même qu’avec 2.130 titres achetés en 4 semaines, PAT a réalisé 16 % des échanges, puisque seulement 12.951 titres ont changé de main sur la même période. Les transactions sur actions propres sont donc très loin d’être négligeables.
• Et enfin, vous l’avez noté : les prix d’achat vont crescendo, suivant la tendance haussière sur le titre de ces dernières semaines. PAT a acheté au plus cher à 16,28 €. Pour moi, cela devrait marquer un nouveau plancher pour la cotation.

Bref, vous l’aurez compris : j’ai un avis très tranché sur ces opérations. Elles sont pour moi un signal très clair que l’on est bien sur ce dossier et que le meilleur est à venir.

Snowball
Actionnaire heureux de PAT


* Je rappelle pour ceux qui ont la flemme de lire l’ensemble de mon analyse initiale qu’il n’y a pas d’incorporel sur ce dossier. En revanche, les immeubles de placement sont valorisés à leur juste valeur, avec donc un potentiel de baisse.

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les daubasses
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Message par les daubasses » 24 novembre 2020, 10:12

Sur la juste valeur publiée par la société (ANR) de 25,96 EUR par action

Sur la période 2028-2020 les transactions des retail parks aux Pays-Bas font ressortir une valorisation moyenne à 1 445 EUR / m² :
Patrimoine et Commerce_Valorisation moyenne (2018 - 2020) m² Retail Park NL à 1 445 EUR.png
Patrimoine et Commerce_Valorisation moyenne (2018 - 2020) m² Retail Park NL à 1 445 EUR.png (11.41 Kio) Consulté 3300 fois
Pour rappel, l'ANR hors droits est de 788,6 M au 30 juin 2020 (25,96 EUR par action) pour 502 000m² de surface commerciale.
Soit une valorisation au m² de 1 571 EUR. C'est donc une prime de : 1 571 / 1 445 -1 = +8,7% sur les transactions observées aux Pays-Bas.
Plutôt en ligne donc.

ANR : un objectif de cours réaliste ?

L'action a coté durant l'été 2017 à un plus haut > 25 EUR alors que l'ANR au 31.12.2026 était de 24,7 EUR par action et de 24,6 EUR par action au 30.06.2017. Le marché a donc par le passé valorisé la société au dessus de son ANR. OK, de peu... mais au dessus quand même !
Patrimoine et Commerce_ANR 31.12.2016 à 24,7 EUR.png
Patrimoine et Commerce_ANR 30.06.2017 à 24,6 EUR.png
Patrimoine et Commerce_Plus haut historique.png
Ces deux points pour souligner le fait que l'ANR communiqué par la société peut être considéré comme un objectif de cours optimiste mais réaliste.

Probablement une de nos dernières interventions concernant cette société. L'action n'est en effet dans aucun des portefeuilles des daubasses et les points essentiels ont été abordés. Des faits, des chiffres, des valorisations, des rachats d'actions, des comparaisons, ... On a fait le tour. A chacun maintenant de faire ses devoirs désormais.

---
Sources :
https://www.patrimoine-commerce.com/wp- ... deshow.pdf
https://www.patrimoine-commerce.com/wp- ... how-v7.pdf
https://www.wereldhave.com/siteassets/c ... r-2020.pdf
https://fr.finance.yahoo.com/quote/PAT. ... t?p=PAT.PA
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brehat
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Message par brehat » 24 novembre 2020, 10:52

bonjour
pas moyen de trouver la valeur chez binck meme avec le code?

Laux
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Message par Laux » 24 novembre 2020, 10:59

brehat a écrit :
24 novembre 2020, 10:52
bonjour
pas moyen de trouver la valeur chez binck meme avec le code?
La valeur est bien disponible sur binck, code ISIN : FR0011027135
Elle n'est pas disponible sur le PEA car c'est une foncière non éligible au PEA.

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Snowball
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Message par Snowball » 03 décembre 2020, 12:14

La semaine dernière, PATRIMOINE ET COMMERCE a continué ses achats d'actions propres en vu de leur annulation.

2 203 titres acheté @ 15,10 € de moyenne.

Cela représente un peu plus de 8 % du volume total sur le titre.

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PAT achats actions propres semaine 48.pdf
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Thufir
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Message par Thufir » 23 décembre 2020, 16:07

Bonjour à tous,

Premier post pour moi sur ce sujet suite à mon inscription récente. Mais déjà convaincu: achat jeudi 17/12 de 100 titres à 14.80, plus frais et autres commissions de change (je suis en Suisse, donc CHF).

A mon humble opinion, les foncières vont encore beaucoup souffrir, mais le low cost, ou au minimum le "value for money", que je comparerais au modèle d'affaire de Dacia, de PAT est une tendance que je vois bien continuer à s'étendre dans le futur. Et le fait qu'ils aient comme clients de Leader Price ou Carrefour Market plutôt que des enseignes haut de gamme est donc un point positif, même si pas mal de boites risquent encore de souffrir.

Bref, je me joins à vos aventures avec cette première Daubasse qui vient tenir compagnie à quatre grosse cap's dans mon portefeuille.

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Message par les daubasses » 13 janvier 2021, 10:42

Le programme de rachat d'actions est prolongé jusqu'au 17 juin 2021.

On repart donc pour un programme de rachat de 60 000 actions soit 0,43% du capital.
Le but est toujours de les racheter pour les annuler = création de valeur pour les actionnaires.


Source : http://public-cockpit.eqs.com/cgi-bin/f ... KIVYTVFFEV
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Message par Snowball » 15 janvier 2021, 11:40

La direction continue de faire bon usage de son programme de rachats d'action.

En décembre, la société a racheté 10 194 titres sur le marché à un PRU de 14,78 €. Cela représente 19 % des transactions sur l'action Patrimoine et Commerce à la bourse de Paris. Ci-dessous le détail des opérations.
Achats actions propres PAT dec 2020.jpg
Les achats se sont accelérés sur la fin de l'année. En novembre, la société avait racheté 6 911 de ses propres titres, soit 11 % des transactions totales.

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Message par Snowball » 02 mars 2021, 10:34

Patrimoine & Commerce publie ce matin ses résultats annuels 2020.

Une publication très importante au sortir d’une année de crise qui a durement touché le commerce. Les principaux résultats sont les suivants :
PAT extrait resultats.jpg
L’activité, mesurée par les loyers bruts, recule de 0,7 % seulement. La facturation est pénalisée par des « franchises Covid-19 » accordées à hauteur de 5,4 M€ : pour aider certains locataires en difficulté, Patrimoine & Commerce a accordé des réductions, annulations ou décalages de loyer. Ces franchises ont un impact dans les comptes net du crédit d’impôt de 1,4 M€. Toutes les franchises accordées se sont accompagnées de contreparties : généralement l’allongement de la durée du bail.

La facturation est également pénalisée par un léger recul des surface louées : le groupe a ouvert un seul centre commercial à Alençon (4,8 M€ d’investissements) alors qu’il a vendu des cellules ou des galeries marchandes dans plusieurs villes pour un total de 8,2 M€.

Trois autres points à signaler sur le CA :

• l’indexation des loyers contenue dans les baux permet une augmentation annuelle 1,9 %.
• Le taux d’impayés n’explose pas : il se monte à 1,7 % de la facturation. En 2019, ce taux était de 1,4 %.
• Le taux d’occupation du parc est de 93,4 % en 2020, contre 94 % en 2019. Là encore, on observe une détérioration, mais en aucun cas un effondrement.

Passons maintenant au résultat. Le résultat récurent est en hausse de 7 %, passant à de 28 à 30 M€. Il bénéficie notamment d’une baisse des charges financière (- 1 M€), le groupe profitant à fond des faibles taux d’intérêts du moment. Les charges d’exploitation sont elles aussi en recul de près de 1 M€. Patrimoine & Commerce a su fermer les vannes durant la crise.

Le résultat net s’établit à 19,4 M€. Il est en recul de 17,7 %. C’est principalement la perte de valeur comptable des actifs détenus qui en en à l’origine. Pour mémoire, le groupe ne valorise pas ses immobilisations corporelles (donc ses centres commerciaux) au coût historique, mais à la juste valeur en accord les normes IFRS. Le chiffre de la perte de valeur n’est pas donné dans le communiqué. En recoupant les informations, je l’estime à environ 7 M€, sur une valeur totale de 804 M€.

La dette nette est annoncée à 371 M€, en recul de 8 % en un an. Elle représente 47 % de la valeur de l’actif.

Au 31 décembre 2020, l’ANR par action est de 25,7 €, en recul de 3,6 % par rapport à fin 2019.

Patrimoine & Commerce maintient son dividende à 1,25 €.

Ce matin, le titre cote 14,90 €, soit une capitalisation boursière de 221 M€.

On a donc les ratios suivants : PER 11,4. Décote sur ANR 42 %. Rendement : 8,4 %.

Je trouve les résultats annoncés excellents vu le contexte dans lequel ils ont été obtenus. Le titre me semble encore extrêmement bon marché. Mon objectif de cours passe à 25 € (soit la valeur de l’ANR). Un potentiel de 68 %.

Snowball
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